Новости и аналитика        12 января 2023        0

Проект ДОМ.РФ по строительству арендного жилья в 15 российских регионах – суть и ожидания

Что предполагается

За неделю с небольшим до Нового года гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко заявил, что до конца 2025-го возглавляемая им госкомпания запустит проекты по возведению арендного жилья в 15 российских регионах. Реализовать арендные проекты по направлению «Аренда для граждан» ДОМ.РФ планирует в таких городах, как Липецк, Иркутск и Тюмень. При этом анонсируется строительство арендных домов на более чем 700 квартир в сумме для студентов Державинского университета (ТГУ) и Владивостокского госуниверситета (ВВГУ) в Тамбове и Владивостоке соответственно.

По словам Мутко, в зависимости от запросов конкретного региона речь будет идти о разных форматах аренды, включая коммерческую, корпоративную, студенческую и льготную. Такой сегментированный подход, по убеждению главы ДОМ.РФ, направлен как на улучшение жилищных условий россиян, так и на решение задач по сохранению и привлечению кадров, поддержку крупных производств и развитие системы образования.

Отметим, что свое заявление по поводу возведения арендного жилья Виталий Мутко сделал во время открытия арендного дома «Сердце Столицы» на 186 квартир, расположенного в одноименном ЖК на северо-западе Москвы. К слову, к этому дню в портфеле ДОМ.РФ уже насчитывается 16 проектов в семи субъектах страны. «Профинансировано строительство 9680. квартир и апартаментов общей площадью 488 500 кв. м с современной отделкой, мебелью и техникой в новостройках с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой», – утверждается на сайте госкомпании.

Как уточняет бизнес-юрист и гендиректор юридической компании «Гебель и партнеры» Сергей Гебель, инициатива построить арендные проекты в 15 регионах страны основана на уже имеющемся опыте, а экспериментальный проект был запущен еще в 2017-м.

«Арендный дом – это относительно новый вид жилья, реализуемый в рамках создания цивилизованного и прозрачного рынка аренды жилой недвижимости, – говорит эксперт, подмечая, – предполагается, что житель арендует квартиру не у частного собственника, а у организации, которая отвечает за весь дом. Квартиры сразу оснащаются всей необходимой мебелью и бытовой техникой. За домом постоянно следит администратор, к которому жильцы могут обращаться для решения бытовых вопросов – вызвать сантехника или электрика. Есть и другие сервисы, например, видеонаблюдение или уборка квартиры».

Завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости из Финансового университета Александр Цыганов добавляет, что выбор первых 15 городов связан с анализом спроса и предложения арендной недвижимости и наличием возможности вывести такое жилье на рынок аренды.

Формирование комфортного рынка арендного жилья — одно из слагаемых успеха по обеспечению доступности жилья для россиян.

Актуальность проекта

По словам исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, продвижение на рынок арендного жилья идет не первый год, а десятилетие, и инициатива ДОМ.РФ по строительству арендных домов в регионах является правильной. «Мировой опыт показывает, что в зависимости от особенностей страны, арендой жилья пользуется около 30-50% населения. У нас дела обстоят иначе, арендным жильем пользуются считанные проценты населения. Во-первых, из-за наследия СССР, когда большая часть граждан стала собственниками своего жилья, а во-вторых, в РФ практически не создан специализированный жилой фонд для аренды».

Из слов Александра Цыганова также следует, что формирование прозрачного и комфортного рынка арендного жилья является одним из слагаемых успеха по обеспечению доступности жилья для россиян. «Не все граждане могут и хотят приобрести жилье в собственность, пусть даже с привлечением субсидий и ипотечных программ. Кто-то не хочет обременять себя квартирой в городе, где планирует прожить три-пять лет, пока есть рабочий контракт; кто-то хочет осмотреться, выбрать городской ритм или сельскую тишину и только после выбрать место для постоянного места жительства. А кто-то зарабатывает немного и ему хватает на жизнь, но не на приобретение квартиры или дома».

Сергей Гебель добавляет, что, по данным ДОМ.РФ, в России около 26 млн семей желают улучшить свои жилищные условия. При этом порядка 20% не против аренды нового качественного жилья для решения своего вопроса. Между тем основным способом решения жилищного вопроса на сегодня остается ипотека, которая даже с господдержкой доступна далеко не всем из-за постоянного удорожания недвижимости. В результате многие семьи просто не в состоянии позволить приобрести квартиру, и выходом может стать новое наемное жилье с субсидированной арендной ставкой.

Читайте также:  Типовые новостройки: бич или панацея. Захватят ли Россию новые «хрущевки»?

«Изучив рынок недвижимости, можно сказать, что стоимость найма на рыночных условиях в арендном доме выше средней, но выше и класс жилья, – отмечает Сергей. – Также нужно учитывать льготные проекты, направленные на отдельные категории населения, например, студентов. В зависимости от региона, льготники платят около 20%, остальное компенсируется местными властями и самим ДОМ.РФ. На таких условиях аренда становится практически безальтернативной».

Гендиректор петербургской строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев в свою очередь замечает, что если смотреть на аренду квартир как на бизнес, то это не очень выгодное дело. «С учетом текущих цен на недвижимость в соотношении со стоимостью аренды, эта квартира будет «отбиваться» десятилетия, хотя в той же коммерческой недвижимости стоимость объекта, как правило, возвращается собственнику после 10 лет аренды».

Одновременно Василий обращает внимание, что традиционная аренда большей частью находится в серой зоне, где не платят налоги по предпринимательской деятельности. Квартиры зачастую расположены в старом доме, где кадастровая стоимость не индексировалась. По вновь же построенному жилью налогооблагаемая база выше. В результате, чтобы девелопер или управляющая компания при текущих ценах получили свой доход от сдачи квартир в аренду, они должны сдавать большие объекты, в которых будет находиться много квартир в управлении.

Вторит мнению Василия Тимофеева глава департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. По замечанию этого эксперта, сейчас арендные дома реализуются посредством паевых инвестиционных фондов, и девелоперы пока не заинтересованы в арендном бизнесе из-за длительной окупаемости.

«Ранняя продажа недвижимости выгоднее, так как позволяет снизить процент на проектное финансирование и затем извлечь прибыль из профильного бизнеса. Но если спрос на покупку жилья будет недостаточным для извлечения прибыли, компании будут расширять свою функциональность. Государство сможет поддержать развитие арендных проектов посредством выкупа таких домов под социальные цели», – следует из комментария Аси.

Читайте также:  В Москве дефицит новых элитных новостроек

В то же время представитель «Балтийской жемчужины» замечает, что в текущих условиях кризиса и падения спроса на недвижимость инициатива вполне своевременна, а наступивший 2023-й должен стать годом выгодных партнерств и нестандартных решений для бизнеса.

«Из-за высоких цен и заградительных для широких слоев населения первоначальных взносов популярность арендного жилья будет возрастать, – убеждена Ася Левнева. – Вывод этого сегмента из тени и открытие в последствии государственных доходных домов будет способствовать пополнению бюджета. Совместные проекты с государственным и банковским секторами смогут поддержать девелоперов в условиях турбулентности. Если жилье в подобных домах станет доступным для большинства граждан, то инициатива будет иметь успех. Это может быть достигнуто в том числе субсидированием арендных ставок».

Если арендные дома будут и дальше демонстрировать свою эффективность, вполне реально их распространение на всю страну.

Ожидаемые результаты и подводные камни

Как полагает Александр Цыганов, мировой опыт показывает, что арендное жилье во многих случаях может и является комфортным, но для этого рынок должен стать комфортным и для собственников недвижимости, и для арендаторов. «Первые должны получить гарантии сохранности имущества и выполнения обязательств арендаторами, а вторые быть уверенными, что их не выселят по прихоти хозяина, они смогут пользоваться всеми социальными услугами в данной местности и им не поднимут арендную плату одномоментно».

В дальнейшем, по мнению Александра, практику нужно распространить на иные города страны. В первую очередь, эксперт предлагает обратить внимание на большие областные центры, где есть места трудоустройства и жизнь там привлекает россиян.

«Очевидно и то, что проживание в арендной квартире может быть как постоянным, так и временным периодом в жизни, когда после эта или другая квартира приобретается. Практика развитых стран показывает, что арендное жилье должно сопровождаться программами выкупа, льготной, субсидированной ипотекой и такое сочетание в наибольшей степени позволяет обеспечить право граждан на доступное и комфортное жилье. Сформировать такие программы вполне по силам единому институту развития в жилищной сфере – АО «ДОМ.РФ»», – считает Александр Цыганов.

Читайте также:  Что выгоднее брать в ипотеку: вторичку или в новостройке?

Насколько эта мера эффективна, принесет ли инициатива ожидаемые результаты и будет ли масштабирована на всю страну, Сергею Гебелю однозначно ответить трудно. «Однако если учесть, что с момента пилотного запуска в 2017-м программа только расширяется, можно говорить об ее успешности, – считает эксперт, замечая, – В этом проекте многое зависит от государственной поддержки, поскольку именно социально незащищенные слои населения больше всего нуждаются в таком жилье».

Также Сергей полагает, что, если арендные дома будут и дальше демонстрировать свою эффективность, вполне реально их распространение на всю страну. Между тем произойдет это не сразу, а постепенно, с учетом потребностей конкретного региона.

По убеждению Владислава Преображенского, нет сомнения, что целевая группа потребления на продукты ДОМ.РФ в регионах есть. «Достаточно быстро можно перевести основной объем потребления дорогой аренды в дома ДОМ.РФ, т. к. они действительно создают качественный продукт, которого нет на локальных рынках. Сюда также входит и юридическое сопровождение всего процесса».

Между тем массовый сегмент спроса на арендное жилье инициатива ДОМ.РФ пока не затронет. «Не потому, что ДОМ.РФ этого не может сделать, а потому, что на сегодня нет источника долгосрочных инвестиций в этот сектор экономики. Поэтому альтернатива купить собственное жилье в массовом сегменте (пусть и с ипотекой) или арендовать при нынешних условиях, которые может предоставить рынок, всегда будет в пользу первого варианта», – поясняет Владислав Преображенский.

Более того, специалист подчеркивает, что арендное жилье требует иных подходов как к самим характеристикам жилых помещений, так и к инфраструктуре арендных домов.

«У ДОМ.РФ есть положительный опыт по созданию и эксплуатации данного сегмента недвижимости в Москве. Но, к сожалению, ДОМ.РФ в основном сосредоточен на дорогом сегменте недвижимости. Данный сегмент обладает высокой маржинальностью бизнеса, дает устойчивый и постоянный спрос, но при этом имеет относительно небольшой объем спроса, по отношению ко всему объему рынка арендного жилья, – комментирует эксперт, добавляя, – кроме того, не удалось выстроить цивилизованные отношения с частными арендодателями. Изначально, их всеми способами пытались выбить с рынка, заставить платить налоги и т. д. Частично это удалось, но в основном частная аренда жилья доминирует».

А как рассмотренную инициативу ДОМ.РФ оцениваете вы? Согласились бы жить в арендном доме и при каких обстоятельствах и условиях?

Подготовлено по материалам © Источника

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 - Регионы России
8 (499) 938-45-81 - Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 - Санкт-Петербург и Лен. обл.