Новости и аналитика        08 февраля 2023        0

Ремонт жилья под сдачу в аренду, или как сделать «конфетку» и не разориться

Дехламизация

Избавление жилья от лишних вещей – то, с чего однозначно стоит начать подготовку недвижимости к сдаче в аренду. Здесь нужно понимать, что речь идет о лишних вещах не для себя, а для будущих жильцов.

«Дехламизация (избавление от барахла, которое портит вид и рентабельность объекта) – вот что происходит первым этапом, работаете ли вы сами или с дизайнером, – поясняет руководитель студии дизайна KPD.Design Катерина Проскурина. – Второй этап – деперсонализация. Фото хозяев и личные вещи нужно убрать. И только после этого приступать к генеральной уборке и, если это необходимо, ремонту».

Хоумстейджинг

Далее Катерина Проскурина замечает, на какой бы срок арендодатель ни собирался сдавать свое жилье, не обойтись без хоумстейджинга. Это пришедшее из английского языка (homestaging) слово предполагает подготовку недвижимости к продаже/аренде с учетом эстетических, психологических и маркетинговых принципов.

«Цель хоумстейджинга – создать у потенциального арендатора ощущение дома и эмоций, вроде «вау, я хочу здесь жить!», которые подстегивают к аренде», – убеждена дизайнер.

Применение методики хоумстейджинга сводится к трем основным этапам:

  • на первом этапе Катерина рекомендует представить своего клиента, который будет арендовать (так можно понять, какой уровень удобства необходим арендатору и подходит ли ему то, что предлагает арендодатель);
  • второй этап заключается в поиске дефектов в имеющейся недвижимости, которые нужно исправить для сдачи в аренду;
  • третий этап – определение бюджета, чтобы арендодателю не уйти в минус.

«У всех разное состояние недвижимости. Если последний косметический ремонт был здесь более 10-15 лет назад, то вам потребуется сделать новую косметику. Переклеить обои, перекрасить стены. Заменить потертый пол. Покрасить потолки. Если квартира – бабушкин вариант, то потребуется капитальный ремонт с заменой инженерных сетей канализации, водопровода, электричества», – отмечает Катерина Проскурина.

Экономичнее, быстрее, долговечнее

Перефразируя известный девиз Олимпийских игр, дизайнер интерьера Елизaвета Пестова и основатель одноименной дизайн-студии в Санкт-Петербурге выделяет три главных момента.  Прежде всего, в ремонте жилья под сдачу в аренду важно понимать, какую сумму арендодатель готов потратить на обновление недвижимости, после чего уже можно заниматься планированием предстоящих затрат.

Дизайн интерьера кухни-гостиной после ремонта

Фото: «АртПро»

«Если вы планируете проводить ремонт самостоятельно, то важно составить список тех элементов, которые вы можете заменить, и тех работ, которые будет выполнять строительная бригада. Обязательно внесите в ваш список стоимость и сделайте расчет – это поможет вам избежать дополнительных трат», – советует Елизaвета.

Читайте также:  За год цена метра в новостройках комфорт-класса выросла на 12 тысяч рублей

По поводу скорости обновления арендного жилья профессионал подчеркивает: важно изначально иметь план действий, чтобы ремонт не перешел в долгострой.

«Пропишите последовательность каждого этапа и смету на все работы, которые необходимо выполнить. Так вы убережете себя от переделок, дополнительных затрат времени и средств. Если вы никогда не сталкивались с ремонтными работами, будет разумно обратиться за составлением дизайн-проекта. В его составлении учитываются все факторы, которые необходимо учесть во время ремонта», – объясняет Елизaвета Пестова.

Также дизайнер призывает помнить, что ремонт для сдачи в аренду предполагает не только визуальную составляющую и экономичность решений, но и износостойкость и прочность используемых материалов и покрытий.

Советы по отделке

Как вариант для ремонта сдаваемого в аренду жилья Елизaвета Пестова предлагает использовать такие материалы, как кварцвинил или ламинат. «Керамогранит тоже будет хорошим решением – это один из самых прочных и в то же время один из самых экологически чистых материалов. Однако важно понимать, что для удобства его эксплуатации вам придется добавить теплый пол, а это приведет к дополнительным затратам».

Преимущественно Елизaвета рекомендует арендодателям использовать те материалы, которые можно легко обновить. Например, для стен можно выбрать покраску либо декоративную штукатурку, а потолок можно сделать натяжным. Подобные варианты не только обеспечат долговечность отделки, но и значительно сэкономят бюджет и ускорят процесс ремонта.

В плане цветовой гаммы Катерина Проскурина считает: чтобы не думать над оттенками стен и акцентами, квартиру под сдачу в аренду лучше сделать светлую. Так удастся не переборщить с дизайнерскими приемами и оставить арендатору возможности самому кастомизировать жилье под себя.

Руководитель направления дизайна в бюро «АртПро» Анна Каменская соглашается с коллегой, подчеркивая: стоит помнить, что квартира готовится не под себя. Сдержанная цветовая палитра и пастельные тона позволят квартиросъемщику при необходимости внести что-то «свое» или добавить акценты за счет декоративных элементов.

«К примеру, в отделке стен можно использовать неброские обои под штукатурку или рогожку, которые не требуют подгонки рисунка и клеятся не внахлест. Таким образом вы сможете сэкономить на их количестве, а также увеличите количество возможных квартиросъемщиков, ведь подобное решение – идеальный фон для создания любого интерьера», – комментирует Анна.

В помощь арендодателям, по замечанию профессионала, актуальный и полюбившийся многим лофт. Этот стиль предполагает как старые сохранившиеся паркетные полы и не идеально отштукатуренные стены, так и стены «под бетон» и существующий кирпич.

Читайте также:  В ЖК «Павелецкая Сити» откроется детский сад с центром развития

«Эти же моменты относятся и к отделочным материалам ванной комнаты, – акцентирует Анна Каменская. – Если плитка уже есть и менять ее не планируется, выйти из ситуации получится, обновив затирку или ее цвет. Это добавит ей актуальности и стиля. Если плитки еще нет, то стоит обратить свое внимание на серо-бежевую гамму, которая является нейтральной, природной».

Относительно напольных покрытий эксперт советует обратить внимание на как можно более износостойкие материалы и классы покрытий, хорошо переносящие влажную уборку.

В целом у Анны нет сомнений, что еще долгое время будут актуальными такие простые и гармоничные отделочные материалы, ассоциирующиеся с природой, как дерево, мрамор, камень и бетон. Подчеркнуть достоинства выбранных решений и создать грамотные акценты поможет продуманное освещение, приуменьшать роль которого однозначно не стоит.

«Если в квартире недостаточное освещение, нужно уделить этому внимание и как минимум попробовать решить этот вопрос, добавив в комнаты торшеры или настольные лампы. Они не только добавят света, но и привнесут в квартиру уют. Если же вы планируете делать натяжные потолки, то есть возможность предусмотреть несколько сценариев освещения помещений, которые также могут быть довольно-таки бюджетными: точечные светильники, подсветка штор или стены добавят атмосферности пространству. Но и обычную покраску или побелку потолка никто не отменял, если натяжной потолок не устраивает вас по бюджету», – заключает Анна Каменская.

Ремонт по дизайн-проекту

По замечанию Анны Каменской, в наше время она и ее коллеги нередко сталкиваются с запросом заказчиков разработать дизайн-проект квартиры под сдачу. Так арендодатели стремятся повысить добавленную стоимость арендной платы и минимизировать затраты на проведение ремонта.

Катерина Проскурина вторит коллеге, поясняя, что профессиональный дизайнер сделает всё удобно, подберет мебель и порекомендует отделку и цвет стен. Более того, эксперт в своем деле сможет подсказать, исходя из целей по сдаче, нужен ли капитальный ремонт или достаточно косметического.

Дизайн интерьера после ремонта

Фото: «АртПро»

«Дизайн помогает сдать недвижимость дороже, потому что действует с позиции, как человек использует удобства квартиры, создает уют и то самое ощущение дома. Кому-то хватит надувного матраса и стула, где будет копиться одежда, но это не ваш клиент. Есть определенные группы клиентов – целевая аудитория, которым нужно определенное количество помещений с определенными удобствами. Стандартный набор зон: места приготовления и приема пищи, место сна, места хранения вещей, туалет и ванная, кабинет, гостиная, детская и т. д. Зачастую при небольшой площади квартиры (а именно такие варианты являются инвестиционными и сдаются чаще всего) некоторые зоны объединяются из-за ограниченного количества помещений или мест. Например, место приема пищи объединяют с рабочим местом, а спальню с гостиной и т. д.», – говорит Катерина.

Читайте также:  Итоги июля 2021 г. на рынке новостроек массового сегмента Москвы

На чем нельзя экономить

По мнению экспертов, будущему арендодателю точно не стоит экономить на таких вещах, как электрика и сантехника, которые являются технической начинкой и должны отвечать требованиям безопасности.

«Менять трубы и провода в тот момент, когда ремонт уже сделан, а в квартиру заселились новые жильцы – это дополнительные расходы и недополученные доходы», – обращает внимание Елизaвета Пестова.

К сказанному Анна Каменская добавляет: если арендодатель оставляет старую сантехнику, нужно убедиться, что коммуникации находятся в исправности. Только так можно избежать постоянных поездок в магазины для замены оборудования и общения с пострадавшими соседями. При покупке же новой сантехники Анна рекомендует выбирать качественных проверенных поставщиков, продукция которых прослужит долгое время без необходимости замены. В этом контексте эксперт предлагает обратить внимание на более практичные в эксплуатации и уборке хромированные смесители.

Нельзя, в представлении Анны, обойтись и без планирования расстановки мебели. «Есть однозначно необходимая и многофункциональная мебель – именно с нее стоит начать. В наше время сложно представить квартиру без шкафа, кухонного гарнитура (хотя бы минимального) или дивана, который может служить и кроватью, если условия стесненные».

Чем можно пренебречь

Продолжая тему мебели, Анна Каменская предостерегает от переусердствования, замечая: «Лучше разместить меньше мебели и дать возможность будущим жильцам возможность добавить что-то свое, столь необходимое им для комфортной жизни».

Елизaвета Пестова в свою очередь предлагает экономить на декоративных элементах и материалах. «Например, настенная плитка в ванной комнате. Если вы выберете более яркие цвета, они отвлекут на себя внимание так же, как и рисунок каких-то отдельных плиток и качество самих элементов не будут бросаться в глаза. К тому же это можно списать на определенный дизайнерский ход».

А какой ремонт для сдачи жилья в аренду наиболее оптимален, по вашему мнению?

Подготовлено по материалам © Источника

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 - Регионы России
8 (499) 938-45-81 - Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 - Санкт-Петербург и Лен. обл.