Эксперты, да и строители продолжают уверять, что лучше хранить деньги в недвижимости, мол, она всегда ликвидна, цена ее растет как минимум на уровне инфляции, ее сложно украсть, отобрать и прочее. Вкладывать деньги в жилье рекомендуют и чиновники – мол, а куда еще. Плюс именно дольщики обеспечивают зарплаты и премии строителям и банкирам, да еще содержат производителей стройматериалов, обогащают владельцев-спекулянтов земельных участков. Жилищный вопрос каким-то хитрым образом трансформировался в жилищную не очень устойчивую пирамиду, которая держится на одном слове – на господдержке.
Квартирный кризис
Риторика инвест-консультантов меняется в зависимости от «погоды» на рынке. Сейчас искренне говорят не о получении прибыли, а о сохранении «лишних» денег. И с этим сложно поспорить – понятных и проверенных механизмов вложения денег у частника немного. Депозит в банке или квартира в большом городе. Все остальные инструменты инвестирования более сложны и менее близки сердцу россиянина. Но придется учитывать новую реальность.
Компания «A101» так видит изменение мотивов инвесторов. Большое число квартир покупается не только «чтобы сохранить», но и для детей и родителей, так сказать, на перспективу. Такие покупки тоже считаются инвестиционными
Про высокую краткосрочную доходность при покупке квартиры в новостройке придется забыть. Текущая ситуация не позволяет даже самым рьяным сторонникам «недвижимость всегда дорожает» говорить о существенном росте цен на рынке жилья. Притом сейчас «первичка» стоит зачастую дороже «вторички», что при перепродаже скорее всего приведет к убыткам. В снижении инвестиционной привлекательности не последнюю роль сыграли и застройщики, которые на старте продаж заламывают максимальные цены, выше рынка – благодаря проектному финансированию их зависимость от денег дольщиков существенно снизилась и нет смысла торопить продажи.
Выросшая стоимость недвижимости сыграла злую шутку с инвесторами. Кто-то неплохо заработал на безумном росте цен, но обратная сторона медали – окупаемость такой недвижимости через аренду, которая не подорожала, увеличилась.
«Российским городом с самой низкой доходностью инвестиционных квартир по итогам первой половины 2023 года стал Санкт-Петербург. Вложение в покупку квартиры в Северной столице и сдачи ее в долгосрочную аренду сегодня окупится за 23,6 года и принесет инвестору прибыль в размере 4,24% годовых», – говорится в исследовании компании «Рентавед».
«В Москве покупка негабаритной квартиры для сдачи в наем сегодня принесет инвестору в среднем 4,94% годовых. Это заметно ниже, чем было в начале 2020 года – 6,17%, но чуть выше, чем в начале 2023 года (4,92% годовых)», – уверяют в компании «Рентавед». В любом случае цифры эти вряд ли способны обрадовать инвесторов. Безусловно, совсем другой разговор, если речь идет об инвестициях, рассчитанных на несколько лет. В этом случае даже квартира в поле в перспективной локации может стать интересной для вложения. Но рынок может пойти вспять, цены не догонять инфляцию – риск всегда есть, особенно в нынешнее, не самое стабильное и прогнозируемое время.
Апартаментный провал
Заменой малодоходным квартирам могли бы стать сервисные апартаменты (это больше петербургская история) – по крайней мере так обещают девелоперы и «сервисные операторы». Но сначала ковид, а теперь СВО перечеркнули иностранный поток туристов, которые обеспечивали высокие доходы туристической инфраструктуры ранее. Вместо сверхдоходной посуточной аренды апарт-отели стали переходить на среднесрок и долгосрок, что неминуемо повлекло к снижению доходности. При этом стоимость апартаментов выросла даже больше, чем квартир, что увеличило срок окупаемости и снизило автоматом доходность. Таким образом, апартаменты утратили столь важный инвест-флер, который позволял продавать их быстро, и всем – застройщику и дольщику – неплохо зарабатывать хотя бы на росте цен. Сегодня они не выглядят столь привлекательными, хотя, безусловно, арендные возможности у них выше, чем у квартир, а значит, заработать можно значительно больше.
Отсутствие прописки, непрозрачность работы сервисного оператора, высокие и не всегда понятные коммунальные платежи, несоблюдение сроков сдачи – все это не добавляет привлекательности апартаментам. Аналитики подсчитали, что спрос на этот продукт заметно снизился, да и сами девелоперы стали менее активно развивать этот рынок, предпочитая московский формат – так называемое «псевдожилье» либо гремучую смесь жилья с гостиницей.
В Москве, к слову, аналитики также зафиксировали снижение интереса к апартаментному жилью – несмотря на то что оно стоит на 10-20% ниже, чем традиционные квартиры. «За шесть месяцев в московских новостройках комфорт-класса было распродано всего 433 лота. Их совокупная стоимость равна 2,8 млрд рублей. Год назад приток вложений в эту часть рынка апартаментов достигал 7,2 млрд рублей. В элит- и премиум-классе показатели по выручке обвалились с 27,1 до 7,2 млрд рублей», – подсчитали аналитики Arendator.ru.
Но есть и плюсы. Девелоперы сервисных апарт-комплексов если раньше обещали высокие проценты предполагаемой доходности (на практике она оказывалась значительно ниже), то теперь гарантируют доходность, которая способна компенсировать расходы как минимум на ипотеку. Но как инвестиция… Вот пример. Сейчас можно приобрести апартаменты в корпусе VALO Network 4* c гарантированным платежом 42 тыс. рублей в месяц по программе Garant Limited. Стоимость апартаментов – 6,8 млн рублей. Чтобы окупить эти апартаменты с таким «гарантированным платежом», потребуется более 13 лет. Ну а потом можно начинать и зарабатывать.
«Еще одна типичная уловка – «гарантированная доходность» при продаже по завышенной цене, – отмечает Максим Ельцов, гендиректор «ПИА-Недвижимость». – Если, например, модульный домик продавать за 12 млн при себестоимости максимум в 7-8 млн – отчего бы и не гарантировать счастливому покупателю доход в 10% года на три? Да и само слово «гарантированный» при ближайшем рассмотрении зачастую оказывается просто ориентировочной цифрой в договоре. Хотя есть кейсы, где гарантированная доходность действительно вытягивала проект, в том же VALO, например».
«Апартаменты могут быть более доходными, чем квартиры, – считает Максим Ельцов, – но нужно приложить куда больше усилий, чтобы грамотно выбрать подходящий проект». По его словам, квартира – это более понятный продукт, ее доходность проще прогнозировать, достаточно проанализировать уже сформировавшийся рынок аренды, хотя и здесь можно ошибиться. Апартаменты же – это абсолютно новый сегмент рынка. Успех зависит от множества факторов – от локации, концепции проекта, работы управляющей компании, деятельность которой сложно контролировать. «Еще один немаловажный фактор – продать апартаменты на вторичном рынке достаточно тяжело. Вторичный рынок пока что не сформировался, на это потребуется длительное время», – отмечает эксперт.
Загородные дома
Еще один вид инвестиционной недвижимости – это загородные дома, которые предполагается сдавать в аренду (некое подобие баз отдыха, но с привлечением частных инвесторов). Еще более новый продукт, чем городские апартаменты. И тут девелоперы тоже предлагают гарантированный доход. Жалко, что ли.
Недавно компания «ФАКТ. Коттеджные поселки» приступила к реализации КП «Ключ» в Выборгском районе Ленобласти. В проекте запланировано 17 апартаментов в одноэтажных домах площадью 57 кв. м (на четыре человека) и 87 кв. м (на шесть человек). Девелопер обещает гарантированную доходность в 7%. Расчетная годовая доходность – от 12 до 18%. Ежемесячный доход по юниту составляет от 80 до 180 тысяч рублей. Средний ежемесячный доход – порядка 130 тыс. рублей. Управлять домами будет собственный «гостиничный оператор».
Подобный проект реализует компания Maslov Group Development – база отдыха «О’Пушка», с модульными домами под сдачу в аренду. Обещанная доходность – 12%. К сожалению, пока что сказать о реальной доходности нельзя – проекты только начинают «работать» на арендном рынке.
Куда девать деньги
Эксперты говорят, что деньги нужно куда-то девать, а не хранить их под подушкой. Кроме недвижимости, прекрасно дорожает валюта – старый проверенный способ сохранения и преумножения. Герман Греф на вопрос «Куда простому российскому частному инвестору прямо сейчас вложить 1 млн рублей?» не задумываясь ответил: «В акции „Сбера“. Лучше ничего не найдете».
Подготовлено по материалам © Источника
