Шоковая ипотека: покупателей снова пугают и мотивируют быстрее покупать недвижимость

Центробанк опять порадовал покупателей жилья и застройщиков – ипотека станет дороже. Эксперты уже предрекают, что спрос уйдет со вторичного рынка на первичный, туда, где действуют льготные ипотечные программы с господдержкой. Это также позволит застройщикам повышать цены, а вторичке придется дешеветь, чтобы хоть как-то компенсировать высокие ставки или терять покупателей. Стройка снова побеждает здравый смысл.

Льготники в тренде

Нестабильность – наше все. Именно в мутной водичке можно поймать самую крупную рыбку, хорошенько заработать. Вся история рынка недвижимости – это история многочисленных схематозов, которые позволяли стимулировать спрос, психологических атак против нерешительных дольщиков. Под ширмой доступности жилья сначала наплодили массу недостроев и обманутых дольщиков, потом с помощью льготной квазиипотеки взбодрили рынок, стимулируя рост цен. Стабильность никому не интересна. Это загнивание, стагнация.

Года не проходит, чтобы рынок не будоражили очередные пугалки. Уже снова звучат прогнозы по росту цен. Застройщики и так запускают проекты с максимальными прайсами, но не прочь этот максимум еще повысить. Готовое жилье стало стоить дешевле, чем то, что построят через два-три года. Парадокс? Да нет, свыклись с таким перекосом, ведь все дело в льготной ипотеке, которая поддерживает стройотрасль, 5% ВВП, по словам президента РФ Владимира Путина.

Льготная ипотека, которая разогнала цены в прошлом и от которой вроде бы собирались отказаться, опять рулит всеми процессами на рынке. По данным аналитиков Домклик, спрос на льготные ипотечные программы бьет рекорды третий месяц подряд: в июле количество выдач составило 48,6 тыс. (+17,1% с июня). Доля льготной ипотеки в общем числе выдач также выросла и достигла 42,1%, пишут аналитики от Сбербанка.

Судя по всему, рекордными станут также итоги нынешнего года. А в начале года на рынке доминировали пессимистические прогнозы, да и статистика их подтверждала. На первичном рынке выдача ипотеки в I кв. 2023 г. снизилась как по количеству (-29% к I кв. 2022 г.), так и по объему (-11%), говорится в аналитическом отчете ДОМ.РФ по итогам I квартала. Такие низкие показатели удалось переломить. Не обошлось без вбросов, что льготную ипотеку от государства могут прикрыть. Причем на самом высоком уровне – Счетная палата, Минфин выступали за завершение программы до конца 2022 года, а потом эта тема периодически всплывала, чтобы заставить потенциальных заемщиков нервничать.

Свою существенную лепту внес и ЦБ, повышая ключевую ставку – от прогнозов подорожания ипотеки глаза рябит, да и доллар (корректировка курса!) оказал услугу по повышению спроса на новостройки. «Укреплению первичного рынка способствовало увеличение объема инвестиций на фоне корректировки курса национальной валюты. Также нельзя исключать влияния ключевой ставки, которую ЦБ повысил в июле и в августе: сейчас мы наблюдаем перетекание спроса со вторичного рынка на первичный», – сообщает Домклик.

Ипотека станет дороже

После повышения ЦБ ключевой ставки банки ринулись повышать процентные ставки – как по кредитам, так и по депозитам. С одной стороны, они рекомендуют быстрее бежать и получать одобрение ипотечного займа, с другой – бежать и открывать депозит (12% годовых общают). В любом случае банкиры выжмут из текущей ситуации максимальную выгоду. И обвинять их бессмысленно – таков бизнес.

Уже практически все банки объявили о повышении ставок по рыночным ипотечным программам на 1,5-2.п.п. В Сбербанке с 22 августа минимальная ставка на новостройки вырастет с 11,4 до 13,4%, а на вторичку — с 11,7% до 13,7%. Но это не касается льготной ипотеки! Пострадает в основном вторичка, которая лишена всяческих льгот. Хотя логично предположить, что многочисленные скидочные акции по ипотеке будут откорректированы. «Позволю себе обозначить новую интригу: вероятность повышения ставок по господдержке и семейной ипотеке. Разрыв от ипотеки на вторичку просто неадекватный», – отмечает Максим Ельцов, гендиректор «ПИА-Недвижимость». Причем президент РФ Владимир Путин в начале августа четко дал понять, что льготные программы сохраняться на рынке, а вот то, что они могут подорожать – вполне возможно.