Новости и аналитика        16 марта 2023        0

Сокращение запуска новых жилищных проектов – причины и пути преодоления кризиса

О катастрофической тенденции не идет речи

Как успокаивает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский, в области жилищного строительства хотя и существует ряд проблем, говорить о какой-либо катастрофической тенденции нельзя. «Ведется строительство более 98 млн кв. м жилья, что вполне достаточно для сохранения плановых показателей по вводу в текущем году».

Эксперт также поясняет, что старт новых проектов сместился по срокам из-за дополнительной работы по синхронизации новинок с текущим рынком и актуальными тенденциями. Последние не позволяют сохранить стабильность в отдельно взятой стране или отрасли, «если всю мировую экономику серьезно штормит».

«Правительству РФ удалось стабилизировать экономическое положение в стране в условиях беспрецедентных санкций со стороны важнейших экономических партнеров нашей страны. Произошло масштабное изменение логистических потоков, изменение торговых балансов с большим количеством стран, меняется конъюнктура по ряду экспортных товаров, и всё это вместе создало неопределенность по многим экономическим вопросам», – говорит Владислав Преображенский.

Внес, по словам Владислава, свою лепту в сегодняшние реалии и переход на эскроу-счета, в результате чего роль банков в регулировании проектного финансирования стала первостепенной. «Это привело к тому, что застройщикам для получения проектного финансирования стало недостаточно экономической эффективности проекта, необходимо еще убедить банк в кредитоспособности проекта и своей компании».

Для новых предложений нужен спрос

Возвращаясь к макроэкономическим причинам, директор и соучредитель «Этажи Девелопмент» Марсель Габдульманов напоминает, что в прошлом году было две точки напряжения: начало СВО и объявление частичной мобилизации. «У запуска ЖК есть проектный цикл. Когда происходят какие-то потрясения, его этапы сдвигаются. Из-за неопределенности девелоперы не пытаются форсировать события. Они размышляют так: «Притормозим, понаблюдаем, не будем пока выводить проект»».

Как добавляет эксперт, застройщики поставили процессы на паузу до тех пор, пока не продадут текущие проекты, ведь темпы реализации квартир сократились, а высокая затоваренность уже наблюдается как на первичном, так и вторичном рынках. Понятно, что в таких условиях строительные компании не хотят затовариваться и еще больше обременять себя новыми кредитными обязательствами. Тем более что населению не до новых квартир.

Именно снижение покупательского спроса, в особенности в 2022-м, в представлении управляющего партнера юридической компании Freeviser Михаила Паюшина, привело к сокращению показателей по получению застройщиками разрешений на строительство жилья. «Ввиду того, что многие девелоперы одновременно реализуют несколько проектов, им под силу регулировать предложение на рынке путем замедления, например, реализации новых проектов. Сохранение объема предложений в условиях падения спроса приведет к вынужденному ценовому демпингу и финансовым проблемам застройщиков. При этом не следует говорить, что девелоперы сокращают объемы строительства. Наблюдается именно замедление реализации новых проектов в ожидании стабилизации ситуации со спросом на рынке».

Развивая тему платежеспособного спроса, Владислав Преображенский констатирует, что этого показателя на рынке в последнее время недостаточно, чтобы продажи опережали строительство, как это было в 2020-2021 гг. Если в предшествовавшие годы проводились масштабные программы по стимулированию спроса, то на сегодня сохранились не все программы, а часть из них подорожала.

Читайте также:  Компания MR Group вошла в тройку самых успешных застройщиков Москвы

«Но самое главное – за последние несколько лет сама недвижимость существенно выросла в цене. При этом доходы покупателей жилья в лучшем случае не сократились, – отмечает Владислав, добавляя, – вышеперечисленные макроэкономические тенденции привели к ощутимому росту себестоимости строительства как из-за стоимости строительных и отделочных материалов, так и за счет подорожания строительной техники и оборудования, а также всего спектра услуг».

Стройматериалы для строительства многоквартирного дома

К слову о ценах, эксперт полагает, что их существенного снижения не стоит ожидать, в том числе из-за уже упомянутых эскроу-счетов. «Снижение цен при текущих правилах проектного финансирования будет означать нарушение банковских ковенант (условий кредитных договоров – ред.) и может привести к остановке проектного финансирования. Корректировка цен возможна лишь для новых проектов, финансовые модели которых только обсуждаются. Но при этом необходимо учесть масштабный рост на строительные материалы, технику, оборудование и т. д. В этих условиях срок принятия решений по реализации новых девелоперских проектов естественным образом удлинился».

Эхо 2022-го

Как вспоминают в первом цифровом агентстве «Трeнд Новостройки», девелоперы начали сокращать активность на рынке еще в середине прошлого года, так как программа льготной ипотеки подходила к концу, и рынок был перегрет ставками от 0,01%. Тогда же прошла и пиковая активность покупателей, когда люди хотели как можно скорее вложить деньги в недвижимость.

«В ЦБ признавали, что резкое завершение программы льготной ипотеки ударит по строительной отрасли. Поэтому ее продление на 2023-й и 8% – компромисс, призванный поддержать спрос на новостройки, – комментируют в агентстве «Тренд Новостройки», добавляя, – однако поддержать – не значит увеличить. Уже в конце прошлого года было понятно, что спрос на жилье в любом случае поползет вниз, что мы и наблюдаем. В январе 2023-го выдано в три раза меньше кредитов по государственным программам, чем в декабре – на 134 млрд руб. Поэтому девелоперы и сокращают запуск новых проектов».

Одновременно эксперты подчеркивают, что меньшее количество выведенных в продажу ЖК для ряда застройщиков не является главной проблемой. «Из-за низкого спроса к концу 2022-го на рынке недвижимости было в продаже около 70 млн кв. м. жилья на разных этапах готовности, то есть 66% всех новостроек остались непроданными», – приводят статистику в первом цифровом агентстве.

Рынок продолжит сужаться, а спрос – падать

В текущем году плавное падение спроса, по прогнозам агентства «Тренд Новостройки», продолжится. В результате этого девелоперы будут предлагать программы с низкими ставками и дисконты на жилье. «Уже сейчас мы видим снижение от 10% до 30% в некоторых ЖК. Если не брать в расчет скидки отдельных застройщиков, цены на «первичку» вряд ли будут снижаться существенно, так как себестоимость строительства только увеличивается. Скорее всего, они будут медленно расти, прибавляя по 1-5%».

Снижающуюся динамику специалисты первого цифрового агентства прочат до конца 2023-го. Дальше всё будет зависеть от ипотечных ставок и экономической ситуации в стране. «Выход из кризиса также зависит от общей ситуации, доходов населения, отсутствия паники и неопределенности покупателей. С ростом покупательной способности цены и спрос на жилье станут более стабильными, не будет надобности в льготных программах, которые при слишком низких ставках искусственно повышают цены на новостройки, создавая на рынке недвижимости ценовые пузыри».

Что касается рынка предложения, то, по убеждению директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Аси Левневой, в ближайшее время он продолжит сужаться. Причины тому – туманность перспектив экономического роста и повышения благосостояния граждан. Руководствуясь этим, девелоперы не станут спешить с выводом новых объектов и сосредоточат свои силы на текущих проектах, сдачу многих из которых пришлось отложить по объективным причинам. В числе последних – и выстраивание новых логистических цепочек с поиском других поставщиков, и преодоление административных барьеров для сохранения, а еще лучше снижения себестоимости строительства. Не в пользу капиталоемких маневров также выборочный подход банков к финансированию проектов из-за крайне высоких рисков банкротств и неплатежей вкупе с отсутствием роста реальных располагаемых доходов потребителей.

Читайте также:  В рамках строительства 12 ТПУ Москвы возведут 1,3 млн кв. м недвижимости

Выход из сложившегося порочного круга Ася видит в достижении девелоперами гарантированной маржинальности или в поддержке и финансовом участии государства.

Предложение может сокращаться еще пару лет

Анализируя последние 10 лет, коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов обращает внимание, что количество выданных разрешений на строительство всегда коррелирует с настроениями на рынке недвижимости. «Чем сложнее был отчетный период, тем меньше проектов готовится к запуску и наоборот. Эффект отложенный – сокращение выбора на рынке в целом можно ожидать в течение следующих двух-трех лет, в соответствии со средним циклом строительства».

Число готовящихся проектов, по замечанию Сергея, будет увеличиваться по мере роста спроса на недвижимость, который, к примеру, сейчас имеет место в Санкт-Петербурге. Между тем, спрос на жилую недвижимость в 2023-м не превысит объемов предшествовавшего года. Это связано и с увеличившимися ставками по ипотеке с господдержкой, и усиленным регулированием со стороны ЦБ совместных программ застройщиков и банков.

Ипотека на квартиру в новостройке

«Борьба с кризисом, как всегда, не имеет решения в рамках отдельной отрасли. Пусть даже такой крупной, как строительная. Девелоперы используют все доступные им методы сохранения привлекательных условий на покупку новой недвижимости. Но без серьезных инвестиционных программ и создания условий для таких программ во всех сферах экономика расти не будет», – полагает Сергей Софронов.

Если нельзя изменить, нужно адаптироваться

Последний кризис не похож на все предыдущие, так как во многом определен влиянием внешних факторов. «Очевидно, что побороть его последствия просто так не удастся, даже, если бы все санкции одномоментно прекратили свое действие, – размышляет по этому поводу управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко. – Экономике страны и стройотрасли предстоит адаптироваться к новой реальности и жить уже совсем по другим правилам, а для этого требуется много времени. Именно на адаптацию и работу в новых условиях и направлены сейчас усилия всех застройщиков».

Марсель Габдульманов согласен с тем, что на кризис нельзя повлиять, но можно приспособиться. Этот эксперт уверен, что выработать правильную модель поведения под силу даже в условиях, при которых спрос на новостройки по объемам сделок откатился до уровня 2017-го.

Читайте также:  Компания MR Group – Девелопер года-2018

«Спрос скорректировался и уменьшился, но это не означает, что он замер или умер, как многие говорят. Ничего фатального не произошло. Покупатели есть, поэтому с ними надо работать в условиях этого рынка, – считает Марсель, добавляя, – однозначно текущий рынок не позволит снимать сливки в проектах. Придется продавать ЖК с чуть меньшей маржинальностью, оптимизировать продуктовые и проектные решения. Быть более точным в маркетинге и технологиях продаж».

Из слов эксперта также следует, что сейчас одним из самых больших драйверов продаж выступают агентства недвижимости. Вторичное жилье чувствует себя лучше, чем новостройки, поскольку готово и стоит дешевле «первички». Риелторы, будучи ключевым оператором «вторички», могут переориентировать покупателя на проект застройщика, если тот хорошо выстроил с ними канал общения.

«Нужно развивать trade-in и предлагать разные инструменты покупки. Также следует создавать достаточно комфортный прайс для приобретения, чтобы человек, покупая квартиру, не чувствовал, что он обеднел, а ощущал себя богаче и радостнее», – предлагает Марсель Габдульманов.

Меньше не значит хуже

Учитывая стоимость запуска новых проектов, расходы на создание визуализаций, макетов, продвижение и пр., попытки застройщиков оптимизировать свои затраты кажутся вполне разумными и оправданными. «Нам остается дождаться стабилизации ситуации и продолжать диалог государства и застройщиков, чтобы принимать актуальные решения для стимулирования отрасли, – считает директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент» Елена Устинова, подчеркивая, – лучше перенести старт продаж и консолидировать внимание покупателей на меньшем количестве проектов».

Сегодня неопределенность в дальнейшем развитии экономики и непростая геополитическая ситуация корректируют потребительское поведение и существенно сокращают горизонт планирования. Однако, как замечает финансовый директор ГК «Меридиан» Александр Паточкин, даже геополитические риски, проведение СВО и санкции не обошлись без ложки меда.

«Продление программы льготной ипотеки поддержало застройщиков в этой непростой ситуации. При продолжении программ господдержки и снижении геополитических рисков застройщики начнут более уверенно смотреть в будущее, и мы увидим гораздо больше новых проектов на рынке», – оптимистично заявляет Александр.

Сигналом для наращивания темпов вовлечения новых проектов в производство, как добавляет в заключение Владислав Преображенский, послужит и понятная долгосрочная тенденция по стоимости кредитных ресурсов.

Подготовлено по материалам © Источника

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 - Регионы России
8 (499) 938-45-81 - Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 - Санкт-Петербург и Лен. обл.