Созаемщик: как оформить ипотеку в складчину и как из нее выйти

Понятие ипотека с созаемщиками

Под ипотекой с созаемщиками понимается оформление жилищного кредита на двух и более человек. В таких ситуациях получатель ипотеки именуется основным или титульным заемщиком, а дополнительно привлеченное(ые) для займа лицо(а) называет(ют)ся созаемщиком(ами).

Привлечение созаемщиков является на рынке кредитования недвижимости довольно распространенной практикой. Так, созаемщиками автоматически становятся супруги, если муж и жена имеют российское гражданство и это не противоречит брачному договору.

Стать созаемщиками, оформив ипотечный кредит не на одного человека, вправе и граждане, не связанные брачными или родственными узами. Так, наряду с законными супругами приобрести жилье в ипотеку разрешается детям и родителям (в том числе приемным и усыновителям), родным и сводным братьям / сестрам и даже друзьям, решившим инвестировать в новостройку. Для этого созаемщикам нужно оформить совместный кредитный договор, согласно которому один человек будет фигурировать как основной заемщик, а второй получит статус созаемщика.

Плюсы и минусы совместной ипотеки

У жилищного кредита с созаемщиком(ами) есть свои преимущества и недостатки. К плюсам приобретения недвижимости в складчину относятся:

увеличение размера кредита и шансов на получение займа при наличии созаемщика(ов), а следовательно, и приобретение жилья большего метража;
более простое обслуживание ипотеки вдвоем и перенос кредитной нагрузки на плечи одного заемщика, если у другого возникли финансовые трудности;
возможность распределить доли в будущей собственности, не будучи родственниками и не вступая в брак;
возникновение права на налоговые вычеты, позволяющего вернуть часть потраченных средств как по основному долгу, так и по процентам по займам (как оформить налоговый вычет за квартиру – читайте по этой ссылке).

Выгодно наличие созаемщика(ов) и для банка, который получает дополнительную страховку ввиду того, что ответственными за выплату кредита становятся несколько человек.

К основным недостаткам ипотеки с привлечением созаемщика(ов) относятся:

низкая вероятность одобрения ипотеки в случае плохой кредитной истории у кого-либо из кредитуемых сторон;
переход обязанностей по уплату долга созаемщику при возникновении финансовых трудностей у товарища по сделке;
сложный поиск компромисса при желании одного из созаемщиков продать свою долю и несогласии другого на эту сделку.

Среди других главных подводных камней ипотеки, оформленной с привлечением созаемщиков, – право на наследование. Так, по замечанию юристов, если официальным супругам или родственникам разрешается наследовать имущество друг друга, то, к примеру, при сожительстве унаследовать долю второй половинки закон разрешает лишь по завещанию.

Созаемщик и поручитель

Ни в коем случае не стоит путать созаемщика с поручителем из-за различия их прав и обязанностей. У созаемщика, являющегося по сути тем же заемщиком, такие же права и обязанности, как и у человека, оформившего займ.

Для сравнения, поручитель для банка выступает гарантом того, что заемщик вернет задолженность в оговоренный срок. С поручителя не берутся обязательства по выплате кредита в соответствии с графиком ежемесячных платежей.

К слову о графике платежей, согласно этому документу и соответствующему кредитному договору уполномоченный заемщик погашает взятый займ. Другими словами, для основного заемщика открывается счет для оплаты ежемесячных платежей, который вправе пополнять созаемщики.

Возвращаясь к поручителям, стоит отметить и то, что доходы последних не учитываются банками при расчете максимальной суммы ипотеки.

Также немаловажно, что у поручителя, в отличие от созаемщика, нет прав на приобретенную в ипотеку недвижимость. Подтверждает тот факт, что поручитель не является собственником, заключение отдельного договора поручительства. С созаемщиком же подписывается один и тот же кредитный договор, что и с заемщиком.

Права созаемщиков

После подписания ипотечного договора созаемщик получает не только бремя по обслуживанию займа и одинаковую с заемщиком ответственность перед банком по погашению кредита, но и ряд прав:

прежде всего созаемщик вправе получать сведения о том, в каком состоянии находится ипотечный счет, и есть ли просрочки и пени;
созаемщик наделен правами вносить указанную в ипотечном соглашении сумму и досрочно гасить займ;
созаемщик может рефинансировать ипотеку (читайте также наш материал о том, как реструктуризировать ипотеку);
хотя созаемщик и не становится собственником по умолчанию, у него есть право на получение доли в приобретаемом жилье (это право распределяется в порядке, который устанавливает договор);
возникает у созаемщика и право на получение налогового вычета, если приобретенная в ипотеку доля недвижимости оформлена в его собственность (разумеется, что вместе с этим созаемщику придется подтвердить уплату НДФЛ и свои расходы на обслуживание ипотеки).

Требования к созаемщикам

Ипотеку в складчину с привлечением созаемщиков рассматривают все банки, у каждого из которых, конечно, есть свои требования. Прежде всего речь идет о числе созаемщиков, которых обычно не должно быть более трех-четырех человек.

Как уже отмечалось, степень родства не играет никакой роли. Для банка куда важнее, чтобы созаемщики несли одинаковую ответственность по ипотечному договору, при оформлении которого учитывается общий доход.

В целом требования к созаемщикам традиционно те же, что и к обычным заемщикам. Кроме достаточного дохода для обслуживания кредита банкам важны трудовой стаж, наличие хорошей кредитной история и возраст созаемщика на момент возврата займа до 75 лет.

Что касается первого взноса, то его размер не зависит от количества заемщиков и рассчитывается, как и в случае с одним кредитуемым, от стоимости выбранного жилья. Конкретизируя, при оформлении ипотеки, к примеру, на двоих, с заемщика и его созаемщика банк не потребует первоначального взноса по 15-20% от стоимости недвижимости. Минимальную сумму первого взноса кредитное учреждение определит, руководствуясь количеством заемщиков и степенью их родства на основе отдельных ипотечных программ.

Порядок оформления ипотеки в складчину

Получение займа с созаемщиками мало чем отличается от традиционной процедуры оформления жилищного кредита. Главный нюанс заключается в предоставлении необходимого пакета документов не одним человеком, а каждым из созаемщиков. И, как говорилось выше, банк проанализирует кредитную историю всех созаемщиков.

Чтобы получить кредит в складчину, потребуется предпринять следующие шаги:

Найти лучшие предложения по ипотеке.
Обратиться с заявкой на получение займа в кредитные учреждения.
Подготовить необходимые документы, комплект которых для каждого созаемщика отличается, но наверняка не обойдется без стандартных пунктов, представленных:

анкетой-заявлением на выдачу займа;
паспортом, подтверждающим личность;
СНИЛС;
актуальной справкой о доходах, полученной не позже 30 дней;
дополнительными документами, вроде копии трудового договора или трудовой книжки и документов на имеющуюся недвижимость, если последняя предлагается в качестве залогового имущества, и др.

Далее банку предстоит проверить документы и провести кредитный скоринг (оценку кредитоспособности) созаемщиков для вынесения своего решения по заявке. Последнее в случае успеха включит одобренную сумму ипотеки и такие условия выдачи кредита, как срок и годовая ставка.
При достижении участниками сделки консенсуса будет составлен договор с определением долей сторон в приобретаемом жилье.
Далее все участники кредитного договора подпишут договор, на основании которого банк выдаст ипотеку, а Росреестр зарегистрирует сделку.

Теоретически в договоре можно прописать, что заемщик и созаемщик будут ежемесячно вносить, к примеру, по 50% от суммы платежа. Однако из-за необходимости оформлять спецдоговор не каждое кредитное учреждение пойдет на это. Кто сколько будет вносить на ипотечный счет, банку всё равно. Другое дело, если основной заемщик перестанет обслуживать кредит – выплата долга в полном объеме, согласно ст. 323 ГК РФ, ляжет на созаемщика.

Как перестать быть созаемщиком

Для обслуживания ипотеки без созаемщика титульный заемщик должен являться собственником или одним из собственников жилья и иметь в течение последнего года постоянный доход, позволяющий выплачивать ипотеку. При соблюдении этих условий сотрудники банка оценят все риски и решат, можно ли вывести из сделки созаемщика.

Чтобы выплачивать займ без одного или нескольких заемщиков, придется пройти три основных этапа.

Подготовить необходимые документы (кредитный договор и документы на недвижимость; заявления от всех созаемщиков и их паспорта; справки о трудовой занятости и финансовом состоянии заемщика (и остающихся созаемщиков, если таковые имеются). Также при разводе потребуется свидетельство о расторжении брака и соглашение о разделе имущества, а если развода не было – брачный договор (при его наличии) с разделом имущества и обязательств.

Далее вместе с пакетом документов нужно подать в банк заявление на рассмотрение изменения состава участников кредитного договора. В случае принятия банком положительного решения (действует 60 календарных дней), кредитная документация будет обновлена за счет дополнительного соглашения к ипотечному договору, а также договорам обеспечения при необходимости и изменений в закладную при наличии последней.

И заключительный этап – регистрация изменений в Ростреестре с последующим предоставлением банку актуальной документации в виде зарегистрированного договора и выписки из ЕГРН.

Резюмируя, ипотека в складчину существенно не отличается от традиционного займа на жилье. Оформление сделки потребует предоставления от кредитуемых сторон аналогичных пакетов документов и подписания договора всеми участниками сделки. Другое дело, что ипотечные программы с привлечением созаемщиков у каждого банка свои. К тому же не факт, что удастся найти человека(людей), готовых разделить ваше ипотечное бремя, не взирая на возникающие при этом права собственности и получения налогового вычета.