Главной темой мая стала ипотека. Льготные программы зашли в тупик, хотя продолжают поддерживать спрос на новостройки. Но ситуация не выглядит стабильной. Нужны новые льготные идеи. И весной их было немало.
Московские девелоперы, объединяйтесь
Московские девелоперы не унывают, а смотрят в будущее оптимистично и прагматично. Пока аналитики, риэлторы плачутся, мол, спрос падает, цены высокие, нестабильность и прочее, строительные компании строят планы, планируют новые проекты, не снижают активности. В мае пять столичных девелоперов – Level Group, Forma, АЕОН-Девелопмент, Ферро-Строй и Кортрос — создали ассоциацию по застройке крупнейшего в Москве промышленного кластера «Южный порт». Эта промзона площадью 644 га в ЮВАО занимает 35% территории района Печатники.
Льготная ипотека для педагогов
Президент РФ Путин поручил разработать очередную льготную ипотеку – теперь для преподавателей в колледжах, отобранных в рамках проекта «Профессионалитет». Этот проект, запущенный в сентябре 2022-го, предполагает создание образовательно-производственных кластеров для интеграции колледжей и организаций реального сектора экономики.
К сожалению, ипотека все больше превращается в инструмент поощрения за заслуги перед государством, плодя армию государственных льготников. Улучшаешь демографию – вот тебе семейная ипотека, идешь преподавать в колледж – получи льготный процент.
«Вторичка» остается без льгот
Продолжается дискуссия о том, нужно или не нужно расширять ипотечные льготные программы на вторичный рынок. При этом объемы ипотеки на «вторичке» несмотря на отсутствие льгот растут. Льготная ипотека сможет уравнять в правах «вторичку» со строящимся жильем и, скорее всего, помочь готовым квартирам догнать цены в стройке. С одной стороны, это хорошо, но с другой – строящееся жилье может вообще остаться без клиентов. Более того, цены на недвижимость могут опять поползти вверх.
«Что касается расширения на “вторичку“ — все-таки программа нацелена на поддержку граждан, которые покупают жилье, и поддержку спроса на новостройки. Поэтому расширение на “вторичку“ в этом смысле несколько нелогично», — заявил замминистра финансов РФ Алексей Моисеев.
Скорее всего, льготные программы на вторичное жилье все же появятся, но для ограниченного количества заемщиков. И логика здесь ни при чем.
Спрос ниже, цены выше
Спрос на новостройки в старых границах Москвы сократился с 6,2 до 5,6 тыс., на 9%. При этом средний чек поднялся на 4%, до 19,1 млн рублей без учета скидок, а стоимость квадратного метра выросла на 6% – до 360,9 тыс. рублей. Вот такой вот парадокс.
В Новой Москве за месяц продали на 10% меньше недвижимости: 1,5 вместо 1,7 тыс. в марте. Такое же снижение наблюдается и в Московской области: с 4,4 тыс. продажи опустились до 4 тысяч лотов. Стоимость «квадрата» в Подмосковье поднялась на 3%, до 176,1 тыс., а в Новой Москве – на 2%, до 237,7 тысяч.
Токены вместо квартиры
Девелоперы придумывают разнообразные способы, чтобы продать свой продукт. Группа «Самолет» запустила токены на недвижимость для инвестирования в цифровые квадратные метры. Таким образом можно получить бесплатное финансирование стройки за счет частных инвесторов. Новый инструмент позволяет инвестировать любую сумму выше 50 тыс. рублей. После ввода в эксплуатацию девелопер продает реальные квадратные метры и все средства от продажи распределяет среди инвесторов. Схема выглядит небезупречной, особенно на фоне того, что готовое жилье сейчас стоит порой дешевле строящегося.
«Это новый формат инвестиций, и есть много вопросов, как это будет реализовано и как будут выкупать эти доли, — говорит основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. — В таком случае должна быть высокая доходность, но тут риски довольно высоки, а доходность ожидается низкая. На странице о продаже токенов говорится об их доходности выше, чем на депозитах, и приводится в пример рост стоимости квартир в похожем проекте этого же девелопера на 84% с 2018 по 2022 год. Однако стоит учитывать, что в 2020-2021 годах цены на жилье резко росли, в последнее же полугодие они фактически стоят на месте».
Подготовлено по материалам © Источника
