Рынок недвижимости снова переменился, после долгого вялотекущего существования он снова ожил. Ипотека подорожала, эксперты предостерегают, что могут вырасти ставки и по льготным программам на новостройки. Количество сделок что с новостройками, что с готовым жильем растет, но вместе с тем цены меняются не в пользу покупателей.
Подробнее о том, что происходит сейчас на рынках новостроек и готового жилья, читайте в нашем коллективном интервью.
Второе дыхание для новостроек
Novostroy.ru: Как изменился спрос на новостройки? Говорят, рост интереса уже 50%, наблюдаете ли подобное?
Владимир Щекин, девелопер авторского жилого кластера RDD:
Число первичных заявок выросло примерно на 30% по сравнению с неделей до решения ЦБ. Это связано с тем, что далеко не все покупатели осознают, что госпрограммы субсидирования ипотеки продолжают действовать, и ставки в них не затронет повышение ключевой. Особенно активны те, кто планирует приобретать новую квартиру по схеме трейд-ин, потому что для этого нужно продать старое жилье. Рост ставок по кредитам на вторичном рынке жилья может усложнить такую схему покупки.
Антон Шипунов, вице-президент Национальной палаты недвижимости, исполнительный директор компании «Прайм Недвижимость»:
Безусловно спрос вырос и это оправдано. Сравните новые ставки на вторичном рынке — 14-15%, и ставки по господдержке в 7,7% (в среднем), семейной ипотеки от 5,3%, а также по ИТ-ипотеке в 4%. В такой ситуации людей даже не пугает завышенная стоимость первичного рынка. Люди не понимают, что будет дальше, что делать со сбережениями. И как бы это не было уже «олдскульно», но деньги в недвижимости не пропадут.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development:
Кроме того, продолжают совершать сделки клиенты, решившие выгодно конвертировать валютные сбережения в недвижимый актив.
Коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим:
После повышения ключевой ставки мы зафиксировали повышение спроса на 30-35% по нашим объектам в Новой Москве и Ленобласти. С большой долей вероятности этот всплеск спроса связан с опасениями покупателей, связанными с изменениями условий по ипотеке и повышением ипотечных ставок. Как мы видим, часть кредитных организаций уже скорректировала условия кредитования, но изменения коснулись только программ без господдержки, доля которых составляет лишь 10-12% от общего объема кредитования. Ставки по льготной, семейной и IT-ипотеки остаются на прежнем уровне.
N.ru.: Как долго будет продолжаться такой ажиотаж, на ваш взгляд?
А.Ш.: Прогнозировать в последние два года проблематично, конечно, но мне кажется, в Петербурге мы повторим сценарий марта-мая 2022 года. Спрос пройдёт свой пик примерно через месяц, и затем мы вернёмся к более спокойному рынку. Но этот прогноз не учитывает возможного повышения ключевой ставки в сентябре.
В.Щ.: В Москве скорее всего ажиотаж спадет до начала сентября. Покупатели будут действовать, опираясь на информацию о предложениях банков. Далеко не все кредиторы сообщили о повышении ставок по ипотеке.
Д.Г.: Думаю, что ажиотажный спрос будет наблюдаться на протяжении двух-трех месяцев, после чего Центробанк, вероятно, снизит ключевую ставку. В результате часть клиентов вернется на вторичный рынок.
N.ru.: Как начали меняться цены на новостройки? Есть данные, что новостройки в среднем по России подорожали на 3-5% буквально за неделю, наблюдаете подобное?
А.Ш.: Что касается стоимости квадратного метра на первично рынке, то застройщики уже анонсировали рост. Однако я бы не связывал это только с поднятием ключевой ставки. Есть несколько факторов: отсутствие прямых поставок от импортных поставщиков; рабочая сила поредела в связи с известными событиями и поднятием курса валют; стоимость работ и материалов растёт также с прогрессией.
А.Б.: Можем подтвердить незначительный рост цен на первичном рынке, в пределах 2-3%. Ценовая коррекция связана, прежде всего, с сокращением объемов качественного предложения, что не могло не повлиять на цены.
Д.Г.: Многие девелоперы сворачивают скидочные акции, однако резкий рост цен пока не зафиксирован. Первичный рынок традиционно реагирует на внешние обстоятельства с существенным временным лагом.
В.Щ.: В целом застройщики не стремятся сейчас резко повышать цены, так как на рынке большой объем предложения и высокая конкуренция. Ценовую стратегию девелоперов определит сентябрь, когда покупатели вернутся из отпусков, и станет ситуация на ипотечном рынке станет более понятной. Рост ставок по ипотеке на вторичном рынке может негативно повлиять и на ситуацию с новостройками, потому что возможность многих россиян купить новое жилье прямо связана с шансами успешной продажи старой квартиры.
Вторичный рынок тянет в разные стороны
N.ru.: Как изменился спрос на вторичку?
А.Ш.: Вторичный рынок в Петербурге резко оживился, и ликвидные объекты по цене объявления расходятся довольно быстро. Конечно, многие пытаются успеть взять ипотечный кредит по ранее одобренным условиям (ставкам под 10,9%), а также те у кого есть свободные наличные деньги пытаются быстро вложить их в квартиры. Последние, при росте спроса, прибавят в цене от 10-15%.
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»:
Вторичный рынок сейчас еще находятся в процессе оформления сделок, совершенных до повышения ключевой ставки. При этом число новых запросов у нас в Москве сократилось на 15-20%. Более половины клиентов, рассматривающих «вторичку», покупают жилье с привлечением заемных средств, а рыночные ставки поднялись до заградительного уровня.
N.ru.: Как ведут себя собственники? Идут ли на уступки или начинают поднимать цены?
А.Ш.: В этом вопросе всё более чем индивидуально, а самое главное зависит от того, есть у продавца риелтор или нет. Продавец, у которого нет риелтора, подвержен при оценке своей квартиры мнению соседей, друзей, знакомых и всех тех, кому «не безразлична» судьба его недвижимости. Также зачастую такие продавцы приравнивают стоимость квадратного метра в своей квартире к курсу доллара и евро, аргументируя это тем, что рубль обесценивается. Но в целом на данный момент разрыва сделок, резкого скачка цен и «золотых» квартир не наблюдаю. Скорее отметил бы рост спроса на двух-трехкомнатные квартиры. Семьи хотят успеть расширить свою жилую площадь до глобального повышения ставки по ипотеке.
Р.С.: Если обстоятельства вынуждают продавцов совершать срочную сделку, то им приходится устанавливать крупный дисконт. Но инвесторы пока заняли выжидательную позицию: сняли квартиры с экспозиции или сохранили цены на прежнем уровне.
А.Б.: На фоне снижения доступности ипотеки продавцам «вторички», придется или снижать цены, или откладывать продажу до более благоприятного времени. При этом мы знаем, что около 20% покупателей новостроек в ТиНАО и Ленинградской области используют в качестве первого взноса или гасят тело кредита средствами от продажи старой квартиры. Часть таких клиентов из-за ситуации на вторичном рынке, вероятно, откажутся от покупки жилья в этом году.
N.ru.: Как долго продлится такая ситуация?
Р.С.: Традиционно жесткие действия монетарных властей оперативно способствуют стабилизации курса национальной валюты. Поэтому до конца года регулятор может снизить ключевую ставку до 9-10%, что приведет к восстановлению активности на вторичном рынке.
Подготовлено по материалам © Источника
