Депутат Госдумы РФ Владимир Ресин в конце весны 2023 года заявил, что в России необходимо создать общероссийскую базу типовых модульных конструкций для моделирования жилых домов.
По его мнению, стране необходима база типовых решений, из которых «будет возможным моделировать жилые дома как многоквартирные и многоэтажные, так и малоэтажные, и даже индивидуальные». Эта база, по мнению депутата, должна стать доступной для использования в разных регионах.
Госстандарт для модульных зданий, как пишут СМИ, планируется разработать уже в 2023 году.
Нужны ли России и рынку недвижимости типовые модульные новостройки? Не станут ли они новыми «хрущевками» со всеми атрибутами: низкое качество, неудобство в эксплуатации, безликий вид? Novostroy обсудил с экспертами.
Схожий контекст
Давайте вспомним ситуацию в стране, когда началось массовое строительство типовых пятиэтажек, отмечает руководитель агентства SAMPLE Мария Румянцева.
«Это — разрушенные дома на территориях, пострадавших от ВОВ и хроническая нехватка жилья в больших городах, куда начала переезжать молодежь из окрестных сел и деревень. В так называемые “хрущевки”, над которыми сейчас посмеиваются жители мегаполисов, въезжали радостно и с надеждой на лучшую жизнь в новых квартирах. Для их жителей и для страны это было своеобразной победой над жильем в бараках с отсутствием необходимых удобств», — комментирует Румянцева.
Действительно, этап «хрущевок» стал вынужденной мерой для быстрого преодоления огромного дефицита жилья в стране в 50-60-е годы прошлого века. Однако, как отмечает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преoбраженский, в настоящее время, если сравнивать исторический контекст, так остро проблема обеспеченности жильем не стоит.
«Тогда большую часть населения необходимо было вынуть из бараков, практически из нечеловеческих условий. Решение было создано как промежуточное и “здесь и сейчас”. Реализация проекта осуществлялась вне рыночных условий», — отмечает эксперт.
Другое дело, по словам Преoбраженского, нарицательное значение понятия «хрущевка», как решение, которое морально устарело на несколько технологических поколений жилья и вынуждено используемое.
«Хотя по всем планам должно было прекратить свое существование примерно полвека назад. Как отметил Сергей Королев: “сделаете быстро и плохо, то люди забудут, что вы сделали быстро, и запомнят, что вы сделали плохо!”» — напомнил Преoбраженский.
Сейчас, как добавляет Мария Румянцева, правительство поддерживает амбициозные планы по объемам ввода новостроек, на фоне проведения СВО и ограничения финансовых возможностей населения. Поэтому чиновникам и девелоперам приходится внимательно рассматривать все возможности по удешевлению строительства, отмечает Румянцева. Для этих целей как раз подходят типовые конструкций.
Кому это нужно?
Говоря о модульных зданиях, важно понимать, какую цель необходимо достичь с их помощью, отмечает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Наталья Кукушкина.
«Нужно ли нам построить временный строительный городок, или другую постройку на ограниченный период времени? Нужно ли в конкретном регионе прибегать к этому типу строительства и для чего? Возможно, для регионов с ограниченным бюджетом это может стать временным решением при расселении аварийного жилья, но для Москвы и Санкт-Петербурга эта мера явно излишняя», — полагает представитель девелопера.
«Быстрое модульное строительство будет востребовано, в первую очередь, в тех регионах, где начнет активно развиваться военно-промышленный комплекс, — уверена Румянцева. — Это приведет к притоку квалифицированного персонала и, как следствие, к потребности быстрого строительства нового и современного жилья».
Те же проблемы под другим углом
Сейчас в целом в России существует массовый спрос, прежде всего, на недорогие решения жилищной проблемы, отмечает Преoбраженский. Любое индустриальное домостроение, не связанное с большими транспортными издержками, может существенно удешевить себестоимость строительства, отмечает эксперт.
Преимущества панельного и блочного домостроения хорошо известны, добавляет Артем Таборин, директор по экономике и финансам дочернего общества ГК «ЕвроХим». Это скорость строительства, промышленный контроль качества, более низкая себестоимость.
«Бетон формуется не на улице как при монолите, а в цеховых условиях. Ограничением для такого подхода является обязательное наличие производственной базы — завода ЖБИ, так как перевозка панелей на расстояние более 200 км не имеет экономического смысла. Что касается внешнего вида «панельки», то современные отделочные материалы (те же вентилируемые фасады) позволяют исключить безликий и унылый внешний вид», — комментирует эксперт.
«При современных технологиях, былые проблемы панельного домостроения не проявятся совсем. Другое дело — качество сборки из готовых изделий самого жилья. В заводских условиях контролировать качество можно, а на площадке это уже затруднительно. По крайней мере, в настоящее время. Но, многие крупные застройщики, прекрасно понимая рыночные предпочтения покупателей, стремятся реализовать данный потенциал. Разумеется, что себестоимость у подобных решений не в разы ниже классического строительства, но десятки процентов сэкономить можно», — говорит Преoбраженский.
Впрочем, введение модульного домостроения может и ухудшить ситуацию, которую породили «хрущевки», полагает Наталья Кукушкина.
«У “хрущевок” были свои минусы: безликость и неадаптированность к особенностям конкретных регионов, — комментирует эксперт. — В итоге, спальные районы советской постройки в любом городе выглядят одинаково, какая-либо региональная индивидуальность в них отсутствует. Даже современные дома, строящиеся по совершенно другим стандартам, иногда упрекают в типизации и безликости. Люди хотят видеть более разнообразную архитектуру, больше индивидуальных решений. Гораздо перспективнее создать единые стандарты комфортной среды, на которые застройщики будут ориентироваться, разрабатывая новые проекты, а не фокусироваться на уже готовых решениях».
Уже в городе
На самом деле в Москве в Петербурге и других крупных городах уже можно увидеть типовые модульные новостройки, отмечает Артем Таборин. Например, панельные «коробочки» от ПИКа.
«Главное преимущество типовых решений — это отсутствие необходимости готовить проект дома и согласовывать его с надзорными органами. Это значительная экономия времени и денег застройщика. Типовые проекты уже активно используются в госзаказах на строительство социальных объектов: школ и детских садов, — комментирует Таборин. — В регионах с низкой покупательной способностью населения быстровозводимое типовое жилье может быть востребовано. Ключевая проблема — наличие производственной базы».
Как отмечает Владислав Преoбраженский, текущая концепция строительного рынка не позволяет развиваться. Жилье для среднего россиянина стало слишком дорогим и количество покупаемых «метров» быстро сокращается.
«Чтобы понять, что значит недорогое жилье для россиян, достаточно посмотреть на стоимость квартир и среднюю заработную плату по стране. Покупка все более меньшей площади из-за подорожавшего квадратного метра происходит вынуждено. И эта ситуация непосредственно связана с безопасностью развития страны в целом — семьи в студиях много детей не родят и это становится очевидным всем. Где же решение? Возможно, оно как раз и состоит в том, чтобы вспомнить опыт прежних поколений. В частности, людям всегда хочется большего и это хорошо, но в той исторической стране не было бездомных и население росло», — говорит Преoбраженский.
Но, при этом, останутся и ограничения в виде более простых решений, меньшей индивидуальности и располагаться подобная застройка будет не в самых престижных местах, добавил эксперт.
«Тем не менее, это даст значительно больший выбор потребителям, что позволит подобрать недвижимость по имеющимся доходам, не попадая на десятилетия в кредитную кабалу», — резюмировал Преoбраженский.
Подготовлено по материалам © Источника
