Новости и аналитика        13 января 2023        0

Топ способов купить квартиру в новостройке дешевле

С чего начать

Заместитель коммерческого директора IT-платформы по бронированию квартир «Нмаркет.ПРО» Андрей Гарифуллин советует начинать с того, что покупать надо не дешевле, а выгоднее для каждого конкретного случая и клиента. От этих ситуаций зависят тип жилья, набор программ ипотечного кредитования, рассрочек или возможных скидок от застройщика.

Чтобы определиться с выбором, Андрей рекомендует четко сформулировать ответы на следующие вопросы:

  1. Для какой цели приобретается недвижимость? Для собственного проживания или сдачи в аренду, для сохранения накопленных средств и потенциального инвестиционного прироста стоимости.
  2. Каков бюджет? Это свободные деньги для полной оплаты или средства на первоначальный платеж по ипотеке или рассрочке? В последнем случае важно понимать свои возможности по последующим платежам.
  3. Когда планируется выйти на сделку? Рынок недвижимости меняется очень динамично, как и выбор инструментов для выгодной покупки.

«В каждом из этих пунктов есть разные нюансы, которые нужно будет смотреть во вторую очередь. Но для первоначального понимания будет достаточно», – убежден эксперт.

Старты продаж

Заместитель гендиректора по продажам и маркетингу Эдуард Гусар предлагает покупать на старте продаж. «Известно, что на старте продаж застройщик устанавливает минимальную стоимость лота. По мере готовности дома стоимость квартиры увеличивается в среднем на 15-20%. Иногда разница между стоимостью на начальном этапе строительства и накануне ввода в эксплуатацию составляет 25-30%».

Однако в случае с только что выведенными на рынок проектами застройщики, по замечанию Эдуарда, сразу не открывают продажу всех квартир, чтобы регулировать темп реализации. Впрочем, самые популярные лоты – студии, одно- и двухкомнатные квартиры есть в наличии всегда.

А вот руководитель департамента по маркетингу ГК «Европея» София Исаева считает старт продаж и самые маленькие цены мифом. «Застройщик ставит на старте цену для прощупывания покупателя, и зачастую она может оказаться выше рынка. Если вы сравниваете цены на квартиры и понимаете, что цена на старте не выгодна от слова совсем – подождите пару месяцев. У застройщика начнутся скидки для привлечения клиентов, когда он точно определит нишу с максимальным спросом, а значит, будет продавать по обоюдно выгодным условиям».

В дополнение к мнениям коллег Андрей Гарифуллин советует обращать внимание на старт продаж в целях инвестиций. «При текущей ситуации глобально нужно говорить о долгосрочных инвестициях и сохранении собственных средств с учетом инфляции. Здесь отличным вариантом будет рассмотреть старты продаж в зависимости от вашего бюджета. В крупных городах можно рассмотреть планы по комплексному развитию территорий и транспортной инфраструктуры. Если ваш объект относится к перспективным районам, то это даст дополнительный рост цены».

Скидки от застройщика

Как подчеркивает София Исаева, акции и спецпредложения со скидками у застройщиков есть всегда для разных категорий населения, среди которых – многодетные семьи, военнослужащие, врачи и т. д. «Не забывайте использовать льготы по максимуму. Кроме того, бывает, что эти скидки суммируются с другими акционными предложениями, что позволяет покупателю приобрести квартиру с максимальной выгодой».

Важно не стесняться торговаться. «Всегда есть возможность в индивидуальном порядке получить скидку, девелопер заинтересован, чтобы вы купили квартиру именно у него, а не ушли к конкуренту», – добавляет директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент» Елена Устинова.

Читайте также:  Проекты MR Group вышли в полуфинал в шести номинациях премии Urban Awards

Для отслеживания спецпредложений и дисконтов, если уже выбраны локация и жилой комплекс, Эдуард Гусар советует мониторить официальный сайт и социальные сети нужного застройщика. «Сейчас средний размер скидки по рынку колеблется в пределах 10-15%. Поэтому следите за анонсами застройщиков, можно также позвонить в офис продаж и поинтересоваться актуальными предложениями».

Также Эдуард обращает внимание на то, что часто высокие скидки – это сезонная или событийная история. Преимущественно девелоперы анонсируют распродажи перед большими праздниками, выставками и мероприятиями. Так что стоит постоянно отслеживать новости от застройщика, чтобы не пропустить спецпредложения.

Инициировать скидку можно и самостоятельно. «Если на сайте застройщика отсутствует информация о скидках, поинтересуйтесь о максимальном дисконте в офисе продаж. Имейте в виду, что решение о скидке принимает не менеджер, а руководитель отдела продаж, – отмечает Эдуард Гусар, добавляя, – вам могут отказать, но поинтересоваться, особенно если вы заинтересованы объектом, не просто можно, но и нужно».

Развивая тему скидок, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева предостерегает: не стоит сразу покупать жилье, на которое предлагают большие скидки. «Если скидка делается с большой наценки, то покупатель может не только не сэкономить, но и, сам того не подозревая, переплатить. Честность скидок можно проверить, сравнив сопоставимые по цене лоты от разных застройщиков».

Стоит постоянно отслеживать новости от застройщика, чтобы не пропустить спецпредложения.

100% оплата и максимальный первый взнос

По мнению Андрея Гарифуллина, рынок сейчас максимально гибкий. Это значит, что в рамках своего бюджета можно спокойно выбирать и сравнивать предложения от разных застройщиков самостоятельно или с помощью профессионального риэлтора. «Размер скидок спокойно доходит до 30%, при этом застройщики крупные и вероятность каких-то проблем в будущем минимальна».

К сказанному София Исаева добавляет, что обычно у застройщика сильная разница в цене квартиры в субсидированную ипотеку и за наличный расчет. «В некоторых случаях выгода может достигать 30%».

Субсидированные ставки от 0,1%

Относительно субсидированных ставок Андрей Гарифуллин считает: если жилье приобретается для себя и на долгий срок, данная программа максимально выгодна как с точки зрения фактической переплаты на весь срок кредита (даже с учетом завышения стоимости), так и минимального размера ежемесячных платежей. «Но в ближайшие пару месяцев последний шанс зайти в такие программы. Количество таких предложений существенно сократилось, но их еще можно найти. При этом с 2023-го действует серьезно расширенная семейная ипотека, программа господдержки. Наверняка увидим и субсидированные ставки, но в районе 3%. С учетом действующей и прогнозной ставки на вторичную недвижимость покупка новостройки выглядит взвешенным решением».

Вторит мнению коллеги София Исаева, отмечающая, что выгода субсидированной ипотеки очевидна только в случае приобретения квартиры для себя и планов жить там в ближайшие 7-10 лет. «Иначе субсидированная ипотека ведет к удорожанию квартиры, невыгодной перепродаже и большой сумме кредита».

Удаленные и недооцененные локации

Квартиры в удаленных от центра города недооцененных локациях стоят дешевле. «Район может быть достаточно комфортным, но непопулярным по историческим причинам», – говорит Ася Левнева. В качестве примера Ася приводит недвижимость вблизи Финского залива, омывающего как юго-запад, так и север Петербурга. Однако в последнем случае цены в ЖК зачастую сравнительно выше «юго-западной» недвижимости.

Читайте также:  Capital Group сохранила цены на квартиры и апартаменты в проектах компании, представленных в продаже

Нестандартные планировки

Квартиры, которые не совсем укладываются в общепризнанные стандарты, есть в любом жилом комплексе. «Это своеобразная планировка, первый или, наоборот, последний этаж, отсутствие «продающего» вида из окон, – приводит примеры София Исаева, отмечая, – размер скидки, на который вы можете рассчитывать, это 10-15%».

К нестандартным лотам, на которые чаще всего распространяется дисконт, Эдуард Гусар также причисляет: боковые и угловые квартиры, жилье рядом с лифтом и с видом на такие объекты, как промзона или шумная магистраль.

«Дисконт на эти лоты редко достигает 10% и чаще всего застройщик начинает давать на них скидку к окончанию срока реализации проекта», – заключает Эдуард.

Ожидать повышенный дисконт можно, когда объект находится на этапе сдачи.

Последние лоты

К слову об «остаточных» вариантах, София Исаева замечает, что ожидать повышенный дисконт или выгодные ипотечные предложения можно, когда в доме продано более 85% квартир, и объект находится на этапе сдачи. «Застройщику выгоднее быстрее реализовать остаток, чтобы тот не перешел в готовое жилье и не лег в налоговую нагрузку компании».

Бартер

Приводит София и такой нестандартный вариант сэкономить при покупке жилья, как бартер. «Если ваш бизнес интересен застройщику (продаете стройматериалы, занимаетесь ремонтными работами, оказываете риэлторские услуги, настраиваете рекламу или, например, сдаете в аренду рекламные поверхности), то можете обратиться к девелоперу с предложением о бартере».

Экономия после покупки

Сократить расходы можно не только на этапе приобретения недвижимости, но и после, если жилье куплено в ипотеку. Для этого Елена Устинова советует максимально уменьшать сумму кредита. «Можно использовать и налоговые вычеты, и материнский капитал, и бонусы и премии, поскольку, чем меньше сумма кредита, тем меньше переплата за его использование».

Как не нарваться на мошенников

Все эксперты единогласны в том, что приобретать жилье нужно у опытных надежных девелоперов с большим портфелем успешно реализованных проектов. «Информацию о возможных судебных разбирательствах в отношении застройщика можно найти в открытом доступе в интернете на сайте арбитражных судов, Едином ресурсе проблемных объектов и на других порталах, – отмечает Ася Левнева. – Стоит также почитать отзывы о девелопере, задать вопросы в социальных сетях жителям уже построенных объектов».

К сказанному Елена Устинова добавляет, что, если есть возможность, следует пообщаться с теми, кто уже живет в домах выбранного застройщика и узнать про компанию на сайте наш.дом.рф.

Читайте также:  АИЖК: Ставки по ипотечным кредитам снижаются

Напоминает Ася Левнева и о проектном финансировании от банков, которое доступно только проверенным игрокам и минимизирует риск явного обмана покупателей недвижимости, хотя и сокращает возможности сэкономить на приобретении жилья.

«Монополизация рынка привела к жесткой ценовой политике, а переход на проектное финансирование больше не позволяет купить квартиру по минимальной цене на ранних этапах строительства. И всё же, застройщикам выгодно быстрее продать объем лотов, достаточный для снижения ставки кредита на строительство. Поэтому в начале реализации проекта для привлечения покупателей к новому проекту цены снижены», – поясняет Ася.

Если застройщик не вызывает опасений, в рамках следующего этапа Ася Левнева рекомендует перейти к подробному изучению документации на сайте понравившегося объекта. Следует обязательно ознакомиться с разрешением на строительство, проектной декларацией, проектом ДДУ и т. п. документами. Не лишним будет и знакомство с фотографиями хода строительных работ, которые обычно публикуют застройщики. Более того, можно сравнить фото с оригиналом, совершив экскурсию на стройку.

Стоит помнить, по замечанию Аси, и то, что в клиентоориентированных компаниях работают опытные менеджеры. Эти сотрудники консультируют каждого покупателя в индивидуальном порядке по возможностям применения льгот и субсидий и помогают выбрать выгодную программу кредитования в банке.

Три основных правила безопасной покупки

С точки зрения безопасности сделки, по словам Андрея Гарифуллина, правила остаются стандартными:

  1. Проверить застройщика и полный пакет разрешительной документации с помощью доступных инструментов или профессионального риэлтора.
  2. Привлечь специалиста при подписании договора, заранее проговорив все спорные моменты и внеся необходимые правки.
  3. Подходить к крупной покупке взвешенно без внутреннего ажиотажа. «Когда вы уже мысленно выбираете тарелки в новую квартиру и при этом закрываете глаза на странные пункты в договоре или постоянно всплывающие дополнительные оплаты, постарайтесь остановиться и спокойно рассмотреть новые вводные».

В заключение Андрей успокаивает покупателей, подчеркивая, что в целом покупка недвижимости сейчас значительно безопаснее, и с каждым годом становится всё прозрачнее на всех этапах сделки. Происходит это в том числе благодаря федеральным законам.

Подготовлено по материалам © Источника

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 - Регионы России
8 (499) 938-45-81 - Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 - Санкт-Петербург и Лен. обл.