Трэйд-ин против роста цен: второе дыхание, смертельное оружие, авто под новостройку

Схема трейд-ин не нова, нельзя сказать, что она была особенно популярна, просто – одна из схем покупки квартиры в новостройке.

Застройщики используют все пути-дорожки, чтобы заполучить клиента с деньгами. А многие приобретают квартиры после продажи своей старой, собственной или доставшейся в наследство.

К слову, по данным «Инком-Недвижимости», доля наследственных квартир на вторичном рынке жилья с начала пандемии выросла в два раза, с 10% до 20%. То ли высокая смертность от covid стала тому причиной, то ли… да кто его разберет.

Время – деньги

Прошлогодний рост цен и продолжающийся рост и в этом году дал второе дыхание покупке квартиры с использованием трейд-ин. «Трейд-ин – конечно, не новость, в том числе и на рынке недвижимости. Сколько он обеспечивает процентов продаж первичному рынку жилья, сказать никто точно не может, так как юридически трейд-ин никак не оформляется — это две отдельные сделки, продажа старой квартиры покупателя и оформление на него новой. Но никогда еще он не был так популярен, как в последний год. Благодаря пандемии», – утверждает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

В прошлом году покупатели с неприятным удивлением обнаруживали, что квартира, которую они присмотрели и на которую одобрили кредит, вдруг подорожала. Цены росли чуть ли не ежедневно. И сейчас этот ажиотаж еще не утих, хотя и не проявляется столь драматично. «Льготная ипотека, вызвавшая реактивный рост цен на рынке новостроек, приводила к тому, что даже за несколько недель, а это для продажи средней квартиры очень короткий срок, цена выбранного лота в новостройке могла вырасти на сумму, превышающую комиссию за трейд-ин. То есть время было дороже денег, что делало услугу мгновенного выкупа востребованной», – рассказывает Ирина Доброхотова.

Рост цен за год. Такого всплеска никто не ожидал, а для многих покупателей он стал неприятным сюрпризом. Рост продолжается и в этом году:

«Безусловно, трейд-ин выгоден для покупателя. Во-первых, стоимость новой недвижимости фиксируется на период продажи старой (в наших проектах данный срок составляет 2 месяца), это существенное преимущество в условиях постоянно растущих цен на первичном рынке. Во-вторых, доверяя продажу профессионалам, клиент экономит время и нервы: ему не надо самому размещать объявления, показывать квартиру, заниматься оформлением документов. В-третьих, гарантируется юридическая чистота сделки. К тому же стоимость услуг находится на умеренном уровне: к примеру, у нас она достигает примерно 2% от итогового прайса, тогда как большинство агентств недвижимости предлагают свои услуги, как минимум, за 3%», – комментирует коммерческий директор «КОРТРОС-Москва» Дмитрий Железнов.

«Услуга трейд-ин стремительно набирает популярность, и число таких сделок растет с каждым днем. Преимущество данной схемы в том, что девелопер резервирует за клиентом новую квартиру в своем ЖК, фиксируя на нее цену, а старую продает самостоятельно. Это позволяет быстро реализовать вторичную недвижимость покупателя по цене, максимально приближенной к рыночной. Выгоды клиента очевидны. Во-первых, цена за выбранный лот на время сделки для него не меняется, что очень важно в условиях постоянного роста стоимости московских новостроек. Во-вторых, он избавляется от хлопот, связанных с продажей имеющейся квартиры, – длительность таких сделок при ее самостоятельной реализации может достигать нескольких месяцев, а в случае с трейд-ин все, как правило, заканчивается за неделю», – отмечает гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (реализует ЖК «Любовь и голуби») Алексей Перлин.

Как правило, покупателю приходится ждать, когда девелопер реализует старую квартиру, но уже все чаще сам девелопер выкупает старую квартиру и сразу же заключает договор на покупку новой квартиры.

Машина вместо квартиры

В сентябре Группа «Самолет» запустила программу «Выкуп авто». «Не хватает денег на первый взнос? Мы знаем, как помочь! Меняем машину на квартиру», – обещает компания. Первую сделку, писали СМИ, провели в подмосковных Мытищах – покупатель квартиры продал свое авто за три часа через автодилера, а вырученные деньги пошли в счет 20-процентного первого взноса по ипотеке. Такой вот трейд-ин получился. Эксперты, впрочем, не исключают, что автомобиль может стать частью трейд-ина, хотя и ограниченного использования.

«Пока в основном первоначальным взносом при trade-in может быть только недвижимость, но эксперименты по приёму автомобилей в зачёт при покупке квартиры уже ставились девелоперами. Это несложно, так как на вторичном рынке автомобилей много сильных игроков, представляющих уже маркетплейсы машин; коллаборация агентств недвижимости с ними может принести пользу всем сторонам. Однако рентабельным обмен будет при сдаче автомобиля рыночной стоимостью от полутора миллионов рублей – это примерно вдвое больше, чем средняя цена машины на «вторичке» в России. То есть такой trade-in подойдёт как минимум не всем», – отмечает Ирина Доброхотова.

Как отмечает Дмитрий Железнов, на рынке встречаются совместные проекты с трейд-ин от застройщиков и автодилеров. Рано или поздно такая коллаборация должна была появиться, так как нередко для покупки недвижимости семья вынуждена продать автомобиль. «Однако подобная мера, на мой взгляд, вряд ли получит широкое распространение из-за значительного разрыва в стоимости машины с пробегом (в среднем порядка 800-900 тыс. рублей) и недвижимости. Зачастую полученной суммы недостаточно даже для первоначального взноса», – также сомневается в развитии автотрейд-ина эксперт.

Без роста цен – тупик

Популярность трейд-ин сильно зависит от роста цен, а некоторые эксперты уверяют, что он практически прекратился и достигнут потолок. По словам главного аналитика Сбербанка Михаила Матовникова, цены на первичку в среднем по России выросли всего на 0,9% к сентябрю до 87,3 тысяч рублей за квадратный метр. Для сравнения: с января по сентябрь цены на квартиры в новостройках ежемесячно росли на 2,4-4%. В Москве пока что такое охлаждение не столь ярко выражено. В октябре столичная первичка подорожала на 1,1% к сентябрю до 224 тысяч рублей за «квадрат», в то время как за первые девять месяцев она в среднем росла на 1,7% ежемесячно, подсчитал аналитик.

«Если на рынке установится продолжительная ценовая стагнация, популярность трейд-ин также «зависнет» на текущем уровне, сегмент сложно будет развивать», – заключает Ирина Доброхотова.