Новости и аналитика        01 марта 2022        0

Три российских кризиса и четвёртый на подходе. Вспоминаем, что было с рынком недвижимости в тяжёлые времена


Верить, что в 2022 году Россию ждёт экономический подъём, сегодня могут только неисправимые оптимисты. Остальные находятся в неприятном ожидании последствий от западных санкций. Как будет развиваться ситуация и что будет с рынком недвижимости (да и с экономикой в целом), никто толком не знает.


  • Каким будет курс рубля?

  • Упадут или вырастут цены на жильё?

  • Какими будут ставки по ипотеке и стоит ли её сейчас брать?


Эти и многие другие вопросы беспокоят сейчас россиян. В атмосфере неопределённости, когда каждый день на нас сыплются сотни противоречивых новостей, трудно делать прогнозы. Но в таких случаях есть один проверенный рецепт, как себя успокоить — найти утешение в прошлом. Благо в нашей истории тяжёлых времён было хоть отбавляй. Найти прецеденты не составит труда.


За время существования современной России было три кризиса, которые повлияли на цены на жильё: в 1998, 2008 и 2014 годах. Начнём с последнего и самого близкого к нашим дням.


2014 — новая реальность


Есть мнение, что этот кризис не закончился и до сих пор. Просто люди уже свыклись с новой реальностью и не воспринимают ситуацию как кризисную. Тем более что последние пару лет прошли под знаменем борьбы с ковидом, который затмил всё былое.


Но в ноябре 2014, когда ЦБ перестал поддерживать курс рубля, это ощутили все. Особенно москвичи, которые сдавали квартиру в аренду, чтобы жить на эти деньги в тёплых странах. Они одномоментно стали получать на много меньше в долларовом эквиваленте, чем до этого.


На фото — Курс евро и доллара по отношению к рублю


Курс евро и доллара по отношению к рублю, начиная с 2014 года. Источник: БН


Основные причины кризиса, который начался в России в 2014 году, — это санкции и низкие цены на нефть. Сложившись, они сильно повлияли на курс национальной валюты. Его резкие скачки породили немало шуток. Хотя в такой ситуации мало смешного.


На фото — Знаменитый номер из Comedy Club — человек пытается получить зарплату 6$ в рублях,


Знаменитый номер из Comedy Club — человек пытается получить зарплату 6$ в рублях, но курс постоянно растёт


Но нас интересует лишь рынок жилой недвижимости. А здесь был значительный рост. Люди искали способ сохранить свои сбережения на фоне волатильности рубля. Покупка квартиры для многих казалась простым и надёжным способом вложений. Спрос рос, цены за кв. м поползли вверх, как на вторичном рынке, так и в новостройках.


На фото — Динамика стоимости квартир в Санкт-Петербурге


Динамика стоимости квартир в Санкт-Петербурге.  Источник: БН


Но это только если считать в рублях. В долларах ситуация обратная. По подсчётам издания РБК, за 2014-2016 годы она упала более чем в два раза.



Динамика цен на жильё в долларах за 2014-2016 годы. Источник: РБК-Недвижимость


В начале 2014 года, продав трёшку в Москве, можно было поселиться практически в любой столице мира. Не ухудшая своих жилищных условий. С 2015-го и поныне такого уже не скажешь.

Статья по данной теме15 февраля 2022


Цены на недвижимость в Москве растут уже который год подряд. И многокомнатная квартира в столице стоит больших денег даже по европейским меркам. Поэтому мы решили выяснить, что можно купить за границей по цене «трёшки» в Москве.


2008 — конец тучных времён


В 2008-м до России «докатился» мировой экономический кризис, который был спровоцирован крахом рынка ипотечного кредитования в США. В штатах кризис начался ещё в 2006-м. Его отголоски в России продолжались с 2008-го по 2010 год.


Кризис ударил по ценам на нефть, а это для российской экономики всегда плохо заканчивалось. Вдобавок пострадал финансовый сектор. Многие девелоперы, которые брали кредиты на строительство, были вынуждены заморозить часть объектов, или вовсе стали банкротами. Что, конечно, подрывало доверие потребителя к новостройкам.


В то же время наблюдалась переоценка стоимости квартир на вторичном рынке. Так называемые тучные времена, когда росло благосостояние россиян, сопровождались высоким спросом на «вторичку». Но с приходом глобального экономического кризиса ценовой пузырь лопнул, и цены поползли вниз.


На фото — ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЙ СТОИМОСТИ КВ. М В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ


Динамика изменений стоимости кв. м в Санкт-Петербурге  с 2006 по 2012 год. ИСТОЧНИК: БН


На графике видно, что цены на кв. м жилья в Санкт-Петербурге стремительно росли с 2006 года и достигли своего пика в 2008-м — почти до 108 тысяч рублей (вторичный рынок). В 2009 году было резкое падение до 81 тыс. рублей за кв. м. Но уже в 2011-м стал снова наблюдаться медленный рост.


Курс доллара в это время тоже подскочил, но несильно и ненадолго, почти не выходя за диапазон 25-35 рублей. По данным РБК, жильё в России в кризис 2008 года подешевело примерно на треть в долларовом эквиваленте.



ДИНАМИКА ЦЕН НА ЖИЛЬЁ В ДОЛЛАРАХ. с 2008 по 2009 год.  ИСТОЧНИК: РБК-НЕДВИЖИМОСТЬ

Статья по данной теме21 сентября 2021


При всех проблемах, связанных с пандемией, коронавирусные годы показали нам много новых возможностей: удалённую работу, совещания по зуму, онлайн-доставку почти чего угодно. А ещё то, что в России могут быть ипотечные ставки как в Европе — на уровне 2-4% и даже ниже.


1998 — дефолт


В первые годы существования Российской Федерации рынок недвижимости был совсем не тот, что сейчас. Первичного рынка практически не существовало, так как почти невозможно было привлечь финансирование на строительство новых домов.


Так что все сделки по купле-продаже жилья проводились на вторичном рынке и преимущественно в долларах. Рынок недвижимости ещё не завоевал интернет и со статистикой рынка тех времен у нас похуже — уровень цен очень приблизительный.


К 1998 году цены на жильё в столице установились где-то на уровне 1000$ за кв. м. В Петербурге — почти 600$. В то время курс доллара составлял 5-6 рублей.


Но в августе 98-го грянул дефолт, и ситуация поменялась. К декабрю за 1 доллар давали уже 20 рублей. Многие люди остались без работы и без накоплений. Так что рынок недвижимости на некоторое время просто встал и сделок почти не проводилось.


Падение спроса постепенно подталкивало цену вниз. В Москве к началу 2000 года кв. м стоил около 670$, в Петербурге — 350$. То есть опять же просел почти на треть.


На фото — ДИНАМИКА ЦЕН НА ЖИЛЬЁ В ДОЛЛАРАХ С 1998 ПО 2000 Г.


ДИНАМИКА ЦЕН НА ЖИЛЬЁ В ДОЛЛАРАХ с 1998 по 2000 г. ИСТОЧНИК: РБК-НЕДВИЖИМОСТЬ


2022 — кричащая неизвестность


Ну вот и подошёл следующий цикл российских кризисов, которые как вы наверняка заметили, повторяются раз в 8-10 лет. Конечно, до этого были два коронавирусных года, которые тоже сильно повлияли на цену кв. м.


Но всё же пандемия — это отдельный разговор. Тем более что государство, поддерживая девелоперов льготной ипотекой, внесло значительные коррективы в естественные процессы на рынке недвижимости. Так что этот период в расчёты не берём.


Итак, что получаем в сухом остатке. Во-первых, это далеко не первый кризис. Все предыдущие россияне, так или иначе, пережили. Во-вторых, все прошлые подобные периоды сопровождались падением стоимости жилья в долларовом эквиваленте.


В рублях цены могли как увеличиваться, так и уменьшаться. Но через несколько лет стоимость жилья снова возвращалась к росту. Так что, если смотреть на график с динамикой цен на жильё за последние 20 лет, то это почти постоянно растущая кривая.


На фото — индекс стоимости жилья в Москве


Если считать в долларах, то график выходит куда более замысловатым.


На фото — индекс стоимости жилья в Москве


Другое дело, что ситуация сегодня во многом отличается от предыдущих кризисов. Пока непонятно, чем закончится для России эта военная спецоперация. Но уже сейчас ясно, что ближайшие годы будут для нашей экономики сложными. Это может спровоцировать людей продавать недвижимость и уезжать из России. Если так случится, то цены на вторичное жильё могут просесть.


Уже сейчас видно, что этот кризис будет беспрецедентным для российского рынка недвижимости. В пользу этого говорит и резкое увеличение ключевой ставки до 20%, и текущий курс рубля. Как всё будет на самом деле неизвестно.

Подготовлено по материалам © Источника

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 - Регионы России
8 (499) 938-45-81 - Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 - Санкт-Петербург и Лен. обл.