Из-за сокращения населения в Японии пустует больше 10 миллионов домов. Власти практически раздают недвижимость нуждающимся и пытаются заинтересовать покупкой иностранцев, пишет The New York Times. Об этом говорили и другие авторитетные СМИ: от CNBC до CNN. Правда ли, что правительство Японии пытается заманить новых жителей дешевой или даже бесплатной недвижимостью — обсудили с руководителем международного агентства недвижимости и аналитиком платформы AllWorld.ESTATE Николаем Зайцевым.
Что можно получить за бесплатно
Заброшенные или незаселенные дома на японском — это акия. Конечно, в реальности такое жилье не на 100% бесплатно, отмечает эксперт. Оно требует инвестиций. В подавляющем большинстве случаев домам необходим ремонт, и восстановление должно проходить по строгим правилам.
«Даже в Тoкио каждый десятый дом заброшен. И дальше будет только хуже. По данным исследовательского института Nomura, к 2030 году треть всех домов в Японии будет пустовать, а уже к 2040 году 900 небольших городков перестанут существовать. Поэтому правительство надеется, что закон о специальных мерах по продвижению мер в отношении вакантных домов (акий) возродит эти районы», — комментирует Николай Зайцев.
Впрочем, города-призраки появляются не только из-за сокращения населения. Молодое поколение часто покидает дома своих родителей, потому что не хочет платить высокий налог на ветшающую недвижимость.
Что происходит с рынком недвижимости Японии
В 2022 году цены на рынке недвижимости Японии выросли на 7,5%, а в 2021-м — на 6,3%, следует из данных Земельного института Японии. В 2023 году, как отмечает Николай Зайцев, этот тренд продолжается, однако активнее всего дорожает жилье в центральных районах крупных городов.
«Так, в Тoкио прирост цен составляет порядка 6,8% на квартиры с общим владением придомовой территорией (кондоминиум), а в Осаке почти 10,5%; стоимость отдельно стоящих домов прибавила сейчас 4,7-9,4% в этих же городах», — комментирует аналитик.
Для Японии такая динамика — уже существенная, поэтому спрос падает. В Тoкио интерес к кондоминиуму и домам сейчас снизился на 5,5%, в Осаке — на 4,5% в годовом сравнении, отметил Зайцев.
Что касается нового жилья, то, в черте шести крупных городов (Тoкио, Осака, Иокогама, Нагоя, Киото, Кобе) прирост относительно прошлого года есть только в Осаке (20,7%) и Тoкио (1,2%). В целом по этой когорте наблюдается снижение темпов ввода в эксплуатацию на 3,3% в год. Самый большой спад в Нагои, здесь за прошедшие месяцы 2023-го введено на 13% меньше жилья, чем в 2022 году.
В то же время рынок аренды относительно стабилен. В 23 районах Тoкио средняя запрашиваемая арендная плата по рынку составила 4 тыс. иен ($29) за кв. метр. В пяти центральных районах аренда квартиры среднего класса, по словам Зайцева, в среднем стоит 4,8 тыс. иен ($34) за «квадрат». В этой локации прирост арендного платежа за год составил 0,3%.
«Глобально, ситуация на рынке недвижимости Японии сейчас является ответом на сокращение численности населения. По оценкам, оно уменьшится на треть в следующие 50 лет, а через 30 лет около половины жителей будут в возрасте 65 лет и старше. Сейчас формируется большой фонд лишнего жилья. По оценке Национального института народонаселения и обеспечения Японии, к 2033 году количество заброшенных домов достигнет 20 млн единиц», — говорит Зайцев.
Ипотека
Несмотря на глубокий демографический кризис и стагнацию на рынке недвижимости, ипотечный портфель японских банков в 2022 году вырос на 3%, составив 141 трлн иен ($1 трлн). Сейчас в Японии можно взять ипотеку в среднем под 3,5-3,7%. Банки повысили ставки в начале 2023 года.
Иностранец может рассчитывать на получение ипотеки, однако банки требуют резидентскую визу. Чем дольше потенциальный заемщик будет находиться на территории Японии, тем лучше шансы и условия по кредитованию.
Попытки привести людей
Сейчас в Японии в одном доме могут жить несколько поколений семьи, а популяризация акия пока малоэффективна. Даже программа предоставления брошенного жилья малоимущим и одиноким пожилым не нашла отклика, на который рассчитывали.
Еще одной мерой, призванной оздоровить рынок недвижимости, стало смягчение визового законодательства, для того чтобы привлечь порядка 350 тыс. иностранных рабочих в течение пяти лет.
«Но эта цель уже кажется недостижимой. В июне 2023 года кабинет министров расширил список с двух до 11 отраслей экономики, в которых иностранным сотрудникам разрешено привозить свои семьи в страну на период работы. Правда, из 1,82 млн иностранных рабочих на территории Японии большую часть составляют граждане Вьетнама, которые трудятся в основном на низкооплачиваемых местах», — комментирует эксперт.
Инвестиции
В 2022 году международные инвесторы потратили примерно 1,35 трлн иен ($10,2 млрд) на недвижимость в Японии, что на 12% больше, чем годом ранее, этому способствовала исторически слабая иена. Но в четвертом квартале инвестиции упали на 42% по сравнению с 2021 годом, и сейчас продолжают снижаться.
«Многие иностранцы увлечены японской культурой и, помимо инвестиционного потенциала, хотят владеть недвижимостью, чтобы проживать, — комментирует эксперт. — Это может быть второй дом, покупкой для образа жизни, но не превосходный метод достижения высокой прибыли. Это особенно заметно при сравнении Японии с соседними странами Азии. На близлежащих рынках недвижимости вы можете заработать втрое больше, чем в Японии».
На пограничных рынках недвижимости, таких как Камбоджа и Вьетнам, перспективы прироста капитала обусловлены естественными демографическими факторами. Рост населения и урбанизация увеличивают спрос и являются полной противоположностью Японии.
Особенности пустых домов
В целом иностранцы никак не ограничены в праве покупки недвижимости Японии, как например, в Китае. Но несмотря на это покупка акия не будет быстрым путем к жизни в Японии.
Покупка недвижимости в Японии, заброшенной или иной, не дает автоматического статуса резидента. И хотя иностранец может купить один из брошенных домов, следует помнить об ограничениях.
«Например, некоторые контракты на покупку акия требуют, чтобы покупатель постоянно проживал в доме. Кроме того, многие из этих доступных домов нельзя сразу купить, только взять в аренду. Так, например, акия может стоить всего 35 000 йен ($240) в месяц, но жильцы должны жить в доме добросовестно, и право собственности на землю и дом будет передано не ранее чем через 20 лет», — говорит Зайцев.
Причина, почему люди не стремятся покупать заброшенный дом у государства, в том, что право собственности и статус акии сложно проверить, добавил аналитик. Почти не возможно найти владельца собственности, и это представляет реальную трудность при оформлении.
Подготовлено по материалам © Источника
