«Вторичка» против «первички»: где искать самое доступное жилье

• Здесь и сейчас
• Где искать дешевое жилье

Пока состоятельные россияне мучаются выбором апартаментов и вилл в Дубае, менее состоятельные не понимают, почему в России готовое жилье стало стоить дешевле строящегося, причем разница между реальностью и воздушным замком значительная.  Эксперты намекают, что все дело в ипотечных программах, которые позволяют застройщикам предлагать более комфортные платежи по ипотеке, субсидируя ставку. Если появится возможность «зашить» в ипотеку и меблировку, то конкурентные преимущества строящегося жилья еще вырастут. Но большой дисбаланс долго жить не сможет.

Здесь и сейчас

Итогом бурного роста стоимости недвижимости в последние два-три года стал дисбаланс между стоимостью строящегося жилья и уже построенного. В некоторых регионах цена квадратного метра в «стройке» в 1,5 раза выше, чем стоит квадратный метр в готовом жилье, на «вторичке». Можно сколько угодно крутить пальцем у виска, мол, это невозможно, так быть не должно, но факт остается фактом.

Динамика изменений цен на квартиры в Петербурге (руб./кв. м). Цены на первичном (пунктир) и вторичном рынках до 2021 года шли рука об руку. В последние два года «первичка» вырвалась вперед. Источник: БН.ру

Подобная диспропорция наблюдается практически во всех российских регионах. Но покупатель сегодня смотрит не только на стоимость квартиры, больше – на величину ежемесячного платежа по ипотеке, благо с использованием кредита приобретается до 90% квартир на первичном рынке. Манипуляция с ценами становится повсеместным явлением.

В этом году уже ушла с рынка околонулевая ставка, скоро туда же отправится кешбэк. ЦБ, наконец-то, последовательно начал борьбу с искусственным завышением цен на квартиры ради предоставления субсидий от застройщика.

«При таком разрыве и уходе с рынка предложения суррогатных ипотечных программ типа «поддержка от застройщика под 0,1%» уже сегодня выгоднее покупать квартиру на «вторичке», – комментирует Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бенуа». – Простой пример – наш клиент в октябре 2022 года оформил право собственности на квартиру, купленную по ДДУ у застройщика, и решил сейчас ее продать. Так вот, цена точно такой же квартиры у застройщика в соседнем корпусе, срок сдачи которого середина 2023 года, 11,8 млн рублей, а квартиры, подобные той, что имеет наш клиент, предлагаются по 8,5 млн рублей и желающих немного». «Учитывая падение продаж у застройщиков, я предполагаю, что они все же начнут снижать цены и постепенно приблизятся к ценам на новую «вторичку», – отмечает Дмитрий Щегельский и добавляет, – однако события последнего года показывают, что все может развиваться абсолютно фантастически, а не по законам экономики».

В то же время, в данный момент на рынке сформировалась уникальная ситуация, когда квартиру здесь и сейчас, в которую можно сразу же заселиться, можно приобрести значительно дешевле, чем будущую квартиру, которую нужно ждать несколько лет. Не стоит забывать, что высокие проценты на «вторичку» сейчас можно будет уменьшить в будущем, в светлом будущем. Рефинансирование никто не отменял. Говорят, что инфляция в этом году может снизиться до 4%.

Где искать дешевое жилье

«Домклик» (структура Сбербaнка) провел большое исследование цен на недвижимость в крупнейших городах России. Табличка интересна не только наглядным доказательством разрыва цен между вторичным и первичным рынком, но и географическим ценообразованием. Конечно, интересно, почему стоимость квадратного метра в новостройке в Челябинске в 3 раза меньше, чем в Петербурге. Вряд ли себестоимость строительства сильно отличается. В любом случае, в России есть города с доступным жильем.