Вторичный коллапс: как выжил вторичный рынок, что потерял и куда идет

Профессиональные участники рынка, риэлторы, активно продвигают мысль, что продавцам стоит снижать цены и не жадничать. Количество сделок падает – а это хлеб и масло риэлторов, и потому такой посыл вполне логичен. Продавцы же, привыкнув к постоянному росту цен, с трудом идут на уступки, предпочитая заморозить продажи своей недвижимости и ждать лучших времен, нежели заметно снизить цены. В результате – падение количества сделок и плавное снижение цен.

Падение спроса

Панические настроения на рынке недвижимости, как правило, приводят к росту спроса – россияне бросаются спасать свои сбережения, вкладываясь в квартиры. Так произошло и в первой половине года – спрос был высоким, цены росли, но по итогам года 2022-го результаты оказались значительно ниже, чем за 2020 и 2021 годы. Стоит учитывать, что это были пандемийные годы, с ажиотажными продажами и значительным ростом цен, вызванным госипотекой.

По данным Росреестра Москвы, по сравнению с прошлым годом количество сделок сократилось на 22,4%, по сравнению с 2020 годом – на 10,9%. В Петербурге снижение по сравнению с 2021 годом еще больше – минус 31%. Можно говорить об обвале.

Такое снижение по всей России. Проседание вторичного рынка прекрасно демонстрируют всероссийские результаты ипотечного кредитования за прошлый год. Вторичный рынок потерял 36% кредитов в количественном выражении и 28% в деньгах. Но не стоит забывать, что 2021 год стал рекордным по ипотеке, так что провал в сравнении с позапрошлым годом не столь страшен для банков, а если сравнивать с 2020 годом, то можно увидеть и рост. В сумме по всем ипотечным кредитам в прошлом году было выдано 4,8 трлн рублей, в 2021-м – 5,7 трлн рублей, а в 2020-м – 4,3 трлн. По деньгам рынок ипотеки и сейчас неплохо себя чувствует, но количественные показатели свидетельствуют, что покупателей становится меньше. Компенсирует это уменьшение рост цен, но в ближайшее время о нем можно забыть.

Цены вниз

Практически все эксперты признают, что на вторичном рынке случилось снижение цен. Сначала этот процесс был заметен только в реальных сделках, но сейчас уже можно наблюдать и в рекламных объявлениях. О падении, кстати, никто не говорит. После роста за последние два года падение должно выглядеть более существенным, тем более его стали замечать только во второй половине прошлого года. Первый квартал цены продолжали расти.

«В Петербурге с сентября по декабрь 2022 года квартиры массмаркет подешевели в среднем на 10%. Я специально сравнил цену сделок по квартирам, проданным нами в сентябре, с ценами на подобные квартиры, выставленные на интернет-площадках в декабре, и увидел, что к декабрю цены снизились примерно на 10%, – комментирует Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бенуа». – В 2023 году на вторичном рынке жду продолжения банкета. Я думаю, что цены будут снижаться в среднем на 1,5-2% в месяц». То есть снижение за год может достичь 24%. Понятно, что такого падения может и не произойти, если продавцы решат «немного подождать». Но предпосылки именно к такому развитию событий имеются.

По Москве цены тоже снижались в прошлом году – звучат цифры минус 7-10%. ГК МИЭЛЬ никакого снижения за год не зафиксировали. «Цены в декабре 2022 не выросли относительно декабря 2021. Это важно, учитывая, что предыдущие 2 года ежегодный прирост цены был по 20%. Рынку требовалось немного остыть. В январе мы наблюдаем традиционно низкий сезон, участники рынка медленно раскачиваются после праздников. В феврале, скорее всего, спрос будет рыночным. До конца зимы роста цен не ждем», – отмечает Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «МИЭЛЬ».

Аналитики «Метриума» отметили снижение цен, но никакого обвала или провала. «В апреле 2022 года на фоне ажиотажного спроса после начала СВО средние цены на московское вторичное жилье достигли исторического максимума – 285 тысяч рублей за кв. м. Однако с мая по декабрь квартиры в старом фонде неуклонно дешевели. В результате средняя цена квадратного метра упала до 265 тысяч рублей. Думаю, что в 2023 году на вторичном рынке будет наблюдаться стагнация, и цены по итогам года почти не изменятся», – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».

Как менялись цены объявлений по продаже квартир в Москве с 2019 года. Скачок в январе и марте этого года, ноябрь-декабрь небольшое снижение. Но цена предложения остается выше максимумов 2021 года больше чем на 10%. Жаль, что нет графика «хотелок» покупателей. Источник: Доминдекс

Как менялись цены объявлений по продаже квартир в Петербурге с 2019 года. За год «хотелки» выросли более чем на 10%. А если сравнивать с декабрем 2021 и мартом – то аж на 30%! Нервный год.

Продажная реальность

Удивительное дело, продолжает увеличиваться диспропорция прайсов на строящееся и построенное жилье. И покупатели все равно предпочитают приобретать дороже строящееся жилье, воздушные замки, а не готовое, обжитое. Играет роль и агрессивная рекламная кампания застройщиков, и соблазнение субсидированными ставками, которые действуют только на строящуюся недвижимость. Немалую роль играет и качество вторичного предложения – многие квартиры советского периода по современным нормам считаться комфортными уже не могут (хотя бы из-за маленькой кухни). Плюс многие застройщики предлагают квартиры с новенькой отделкой, а не с бабушкиным ремонтом, запрятанным за профессионально сделанными фотографиями.

Но эксперты все-таки намекают, что основная причина – завышенные цены. И если цены на «первичку» в немалой степени зависят от стоимости строительства, земельного участка, подключения к сетям (которые по уверениям застройщиков постоянно дорожают), то «вторичка» может двигаться в цене более гибко. Такие телодвижения неминуемо будут.