Запуганные новостройки: спрос опять рухнул, цены еще держатся, апокалипсический сценарий

После январских утешительных итогов (редкая для праздничного января активность покупателей) февральские цифры могли бы повергнуть рынок в шок, но этого не произошло. Ситуация меняется стремительно. Сегодня спад, завтра – подъем. Предсказать эти скачки не представляется возможным, только анализировать постфактум и продолжать строить/покупать/продавать дальше. Единственное, что пока остается неизменным – застройщикам удается сдерживать падение цен, даже показывать рост стоимости квадратного метра. Несмотря на сокращение объемов продаж. В феврале – на 50%.

Цифры не врут: продаж меньше, цены выше

DataFlat подсчитал продажи на московском и петербургском рынках в новостройках. Странно, почему эту информацию не предоставляет Росреестр, который этими цифрами обладает, так сказать, из первых рук. Но что есть. По данным аналитиков, по сравнению с февралем 2022 года оценка выручки рынка новостроек в Московском регионе в феврале 2023-го оказалась на 45% ниже. Продажи в лотах упали на 48%, а в квадратных метрах – на 49%. При этом средняя оценочная цена реализованного лота на 8% выше, чем год назад.

В Петербурге и Ленобласти снижение продаж еще больше – выручка минус 49% по сравнению с февралем 2022 года. Зарегистрированные продажи в лотах ниже на 57%, чем год назад, но средний бюджет покупки выше на 19%, а цена реализованного квадратного метра – на 10%. В Петербурге рынок отстает от прошлогодних показателей – на 59% в лотах и на 51% по выручке на фоне роста «среднего чека» на 20%. Рынок Ленобласти также показал спад – на 52% по числу реализованных лотов и на 42% по выручке, при этом средняя цена реализованного лота увеличилась на 23% за год.

Такого снижения продаж на столичных рынках еще не было, даже прошлогодний апрельский спад нынешний февраль переплюнул. Важно заметить, что цена квадратного метра устояла и даже подросла. И не только за год, но и за месяц. В Московском регионе в феврале по сравнению с январем этого года +1% за квадратный метр и +5% рост суммы сделки, в Петербургском регионе – минус 1% и минус 2%, соответственно. Пора бы волноваться и как-то стимулировать спрос и начинать снижать цены. Но если посмотреть на прошлогодние цифры, то провалы по продажам уже были в апреле и мае, потом опять рост, потом опять снижение. При этом застройщикам удалось сохранять цены начала 2022 года, допуская лишь копеечное снижение. Конечно, если такой спад в продажах войдет в тенденцию, то можно начинать беспокоиться, в том числе и Минстрою, который сможет пролоббировать очередную госипотеку или запугать покупателей отменой субсидирования. Хотя эти проверенные лекарства могут на этот раз не спасти больного.

Динамика цен и сделок: Петербург и Ленобласть, 2022 год

Динамика цен и сделок: Москва и Московская область, 2022 год

Источник: Novostroy.su. Данные: DataFlat.ru

«В 2023 году можно ожидать падения спроса на жилье до 15–20% – в сравнении с показателями 2022 года», – считает Марина Сторожева, директор по продажам и управлению в VALO Service. По ее словам, тенденция к снижению цен сохранится в этом году, пока рынок не достигнет баланса спроса и предложения. Доля не проданных до сдачи дома в эксплуатацию квартир продолжит расти в 2023 году из-за снижения покупательской активности, падения доходов населения, нестабильной экономической и геополитической ситуации.

В общем прогноз не самый утешительный, но вполне безобидный. Да и тенденция к снижению цен заметна только на вторичном рынке.

Почему не падают цены

Эксперты справедливо замечают, что у застройщиков сегодня есть подушка безопасности в виде проектного финансирования, плюс запасы с прошлых жирных годов. Кроме того, застройщики самостоятельно вместе с банками активно участвуют в разработке субсидированных ипотечных программ, в которые могут «зашивать» и снижение стоимости. «Есть три варианта действий для активации спроса: 1) улучшить качество товара, не изменяя цену, 2) сократить предложение и 3) снижать цену, – рассуждает Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бенуа». – Первый и второй способы скорее подходят застройщикам. Похоже, пункт 1 они воплощают косвенно – предлагают какие-то подарки (ремонт, кладовку, паркинг)». Также в цену квартиры можно включить не только отделку, но и меблировку, что уже предлагают некоторые застройщики.

Публичное снижение цен не гарантирует, что спрос вернется, наоборот, оно способно ввергнуть рынок в полную депрессию: покупатель будет до последнего ждать, когда цены достигнут дна, банки получат рискованную недвижимость в залоге. Возникнут проблемы с финансированием новых проектов и вполне вероятно появление в массовом количестве недостроев. Все более актуальным станет вопрос, а зачем строить столько жилья, если его не покупают?

«Апокалипсический сценарий, я в него не верю, но если…, – рассуждает Максим Ельцов, гендиректор «ПИА-Недвижимость». – Цены в таком случае должны вернуться к 2019 году с поправкой на инфляцию. Напомню, это был допандемийный год, когда у нас были более-менее адекватные ставки, не было такого уровня закредитованности, не был закачан большой объем госденег в льготную ипотеку. Эта та точка, к которой рынок должен вернуться по логике». Конечно, это нереалистичный сценарий. Так, в феврале 2019 года средняя цена квадратного метра в Петербурге была 110 тыс. рублей, сейчас 217 тыс. рублей. «Экономической логики в ценообразовании не сильно много. В январе-феврале объемы продаж упали, но мы не видим какого-то отката», – добавляет Максим Ельцов.

Ситуация на самом деле непростая. Замкнутый круг. Получится ли ее переломить – пока что предпосылок к этому нет. Ждем еще снижения спроса. Эксперты говорят, что рынок зависит от настроения покупателя, от веры в будущее, можно сказать даже, что зависит от страхов, которые стимулируют или, как сейчас, тормозят спрос. Так и живем.