Novostroy: Что в себя включает понятие «закрытая территория»?
Павел Лаврентьев, владелец дизайн-студии Okdesignspb в Петербурге:
Закрытая территория в зависимости от архитектуры и уровня жилого комплекса очень различается. В традиционном понимании это огороженный периметр возле комплекса с парковочными местами. К примеру, в Петербурге такое решение распространено среди реконструируемых советских зданий и небольших домов в старом фонде.
Зачастую в новых комплексах на закрытой территории размещаются рекреационные пространства — детские площадки, спортивные площадки, зоны отдыха и т.д. Закрытые дворы объявляются пространством без машин, поэтому здесь допускается лишь временная парковка до 1-3-х часов.
Алексей Шаров, коммерческий директор компании «Ривeрхаус»:
Закрытая территория в жилом комплексе — это приватная часть ЖК, куда доступ есть только у жителей комплекса.
Существует два ее контура — это дом и огороженная территория. Жильцы могут попасть внутрь по магнитной карте или с помощью другого ресурса, например, системы распознавания лиц. А гости — позвонив по домофону консьержу или охраннику, а уже кто-то из последних связывается с жильцом нужной квартиры и получает разрешение на пропуск. В блок с коммерческими помещениями вход предусмотрен с фасадной части, где нет забора.
Novostroy: Укажите основные плюсы и минусы ЖК с закрытой территорией.
Кристина Малхасян, основатель АН «KriSmaS City», президент и генеральный директор Ассоциации ипотечных брокеров, брокер по недвижимости и ипотеке:
Как владелец квартиры в таком ЖК, могу выделить только плюсы. Так, во дворе не паркуется много машин, дети могут спокойно играть на закрытой площадке, проезд на территорию доступен только для экстренных служб — скорой помощи, пожарных и полиции, если возникнет такая необходимость. Каждый собственник имеет ключ для прохода в закрытую зону.
П. Лаврентьев (Okdesignspb):
Ключевой плюс ЖК с закрытой территорией — приватность и безопасность жильцов. Хотя это может быть обеспечено лишь слаженно работающей управляющей компанией и наличием охранника.
Один из минусов — небольшой размер такой территории в ЖК, расположенных в центральной части города. Она подойдет для короткой прогулки с маленьким ребенком либо для малоподвижного пенсионера. Получить заряд бодрости от прогулки вряд ли удастся.
Многие комплексы размещают под землей парковку, и вся надземная часть зачастую автоматически лишается зелени и деревьев. Лишь премиальный и бизнес-класс могут себе позволить деревья в больших вазонах или зимний сад.
А. Шаров («Ривeрхаус»):
Если под закрытой территорией мы понимаем огороженный охраняемый двор ЖК, то это, в первую очередь, безопасность, так как на территорию не смогут проникнуть посторонние. Также это возможность проводить больше времени на свежем воздухе с детьми, ведь закрытый периметр не является проходным, и в нем гуляют только соседи. Здесь можно оставить велосипеды, самокаты, детские игрушки, не опасаясь, что их украдут. Кроме того, это дополнительная гарантия, что установленное на детских и спортивных площадках оборудование прослужит дольше. Как следствие, расходов на приобретение новых комплексов и скамеек будет меньше.
Минус — это ограниченный доступ к коммерческой инфраструктуре, расположенной внутри дворовой территории, если она есть. Но, скорее всего, это недостаток для арендаторов или собственников объектов инфраструктуры — у них будет меньше покупателей или клиентов. Тогда они закроются или повысят цены, но это уже затронет интересы и жителей дома.
Еще одни минус в том, что чуть более сложно организовать доставку товаров непосредственно клиенту, проходя все пороги безопасности. Однако в современных ЖК этот вопрос решаем. Например, при помощи специального приложения для жителей, через которое можно быстро заказать пропуск для авто или пешехода. Для прохода человека/проезда авто даже не потребуется связываться со службой безопасности.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
Основной плюс закрытых дворов — это безопасность. Детей гораздо спокойнее отпускать на улицу, когда проникновение во двор машин или посторонних людей сведено к минимуму. Ограждение защищает благоустроенную территорию, спортивные и игровые площадки, скамейки, клумбы и деревья от вандализма. В закрытых ЖК обычно складывается добрососедская атмосфера, формируется сообщество жильцов с похожими ценностями и сопоставимым уровнем дохода, для которых камерная атмосфера не только в доме, но и во дворе — признак статусности и уважения к личному пространству.
Novostroy: Насколько это эффективный метод защиты от посторонних и недобросовестных граждан?
А. Шаров («Ривeрхаус»):
На огороженную закрытую территорию при условии, что запирающие устройства не сломаны и ведется видеонаблюдение, посторонние попасть не смогут. Если их, конечно, не пустят сами жильцы дома. Поэтому метод эффективный.
По статистике, процент происшествий на закрытых территориях существенно ниже в сравнении с открытыми и неохраняемыми территориями
— практически полностью отсутствуют инциденты с вандализмом, граффити и прочими проблемами безопасности.
Светлана Вардания, руководитель архитектурно-проектного бюро «B3 architecture studio»:
На сегодня это самый эффективный метод, так как закрытая территория априори подразумевает охрану и видеонаблюдение. Именно в таких комплексах можно чаще встретить добрососедские отношения. Здесь все знают друг-друга в лицо, а незнакомцы сразу становятся объектом пристального внимания.
А. Левнева (ЗАО «Балтийская жемчужина»):
Все зависит от системы безопасности. Если двор закрыт только от машин шлагбаумом, то степень защиты ниже, чем при закрытии всей территории по периметру высоким забором с камерами наблюдения. Но в любом случае закрытый двор обеспечивает большую безопасность, чем открытый.
Novostroy: Эта опция типична только для элитных проектов, или есть примеры в массовом сегменте? Насколько, на Ваш взгляд, наличие закрытой территории влияет на цену объекта?
П. Лаврентьев (Okdesignspb):
Закрытая территория встречается практически во всех комплексах различных сегментов. Отличается лишь оснащение, функционал, уровень проработки. Чем дороже проект, тем более комфортное и безопасное пространство получают жильцы.
А. Шаров («Ривeрхаус»):
Закрытая охраняемая территория — это базовая опция для элитных проектов. Она все чаще встречается в бизнес-классе, а иногда и в «комфорте».
С. Вардания («B3 architecture studio»):
Изначально данный формат применялся только при строительстве жилья бизнес-класса, так как организация закрытого пространства несет за собой дополнительные расходы, которые, естественно, будут включены в стоимость жилья и должны быть оправданы.
Сегодня встречаются уже и комплексы комфорт-класса в данном формате. Также закрытые территории практически в 100% случаев применяются при строительстве коттеджных поселков.
Безусловно, наличие закрытой территории повышает цену объекта. Но, заплатив за эту опцию один раз при покупке, покупатели приобретают спокойную и комфортную жизнь на долгие годы.
Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Life Development (ЖК «1-й Нaгатинский»):
Подобная опция уже давно распространена в проектах массового сегмента. По крайней мере, в бизнес-классе закрытая территория встречается повсеместно.
Novostroy: Отражаются ли дополнительные меры безопасности на величине квартплаты?
Александр Жалнин, руководитель гражданской практики юридической компании «Гебель и партнеры»:
Если придомовая территория поставлена на кадастровый учет и является общедомовым имуществом, то за ее содержание и обслуживание (сюда входят ремонт, уборка, благоустройство, уход за объектами озеленения) платят собственники квартир.
Кроме этого, ограждение территории предусматривает установку шлагбаумов, калиток с домофонами. Жильцы могут доверить обслуживание домофонной компании и заключить с ней договор. Возможно, они также захотят организовать охрану придомовой территории и нанять для этого ЧОП.
За все эти услуги по содержанию общедомового имущества будут платить собственники. Где-то разово, а где-то — ежемесячно, на постоянной основе.
С. Вардания («B3 architecture studio»):
Любой функционирующий процесс необходимо поддерживать и содержать. Обеспечение пропускного режима (охрана, шлагбаумы), видеонаблюдение, ремонт ограждений — все это затраты, которые ложатся на жителей. Но в многоквартирных комплексах эта сумма разбивается на всех собственников и по итогу является абсолютно посильной.
Для примера приведу выдержку из квитанции на коммунальные услуги закрытого жилого комплекса в г. Краснодар за февраль 2023 г.:
Как мы видим, стоимость услуги составляет всего 4 рубля 33 копейки за один квадратный метр площади квартиры в месяц. То есть, к примеру, за среднюю двухкомнатную квартиру платеж составит менее 300 рублей. Цена безопасности — две чашки кофе. Разве это дорого?
Novostroy: Насколько возможно отказаться от опции? Что для этого необходимо от собственников?
А. Жалнин («Гебель и партнеры»):
Собственник квартиры в МКД обязан платить за содержание общедомового имущества, в том числе и придомовой территории. Отказаться от этого нельзя.
Если на общем собрании собственников большинством голосов было принято решение об установке шлагбаума, домофонов, организации охраны придомовой территории и увеличении в связи с этим ежемесячного платежа, придется платить. При этом факт самого использования значения не имеет.
Откажетесь платить — будет копиться долг. Со временем управляющая компания попытается взыскать задолженность в судебном порядке.
Единственный выход из ситуации — обратиться в суд, признать решение собственников незаконным и отменить его.
К. Малхасян (АН «KriSmaS City», Ассоциация ипотечных брокеров):
Если говорить о жилье премиум-класса, то там обязательно будет охрана, а не только администрация. И вряд ли жители такого дома откажутся от преимуществ, которые дает закрытая территория.
Теперь что касается квартиры в комфорт-классе. По моему мнению, отказаться от опции здесь можно — например, подготовив коллективную жалобу. Но в таком случае подписать ее должны не менее 70-80% собственников квартир в доме.
Лично я в отказе от закрытой территории не вижу смысла — отмечаю в ней, в основном, только плюсы. Особенно очевидны преимущества для семей с детьми: вы не будете переживать, что ребенок находится в небезопасной среде, когда гуляет во дворе.
С. Вардания («B3 architecture studio»):
Закрытая территория — это обычно изначальная концепция комплекса, задание на разработку которой получает архитектурное бюро. Приобретая квартиру здесь, потребитель принимает и условия проживания в нем. Поэтому отказаться от этой опции вряд ли получится. Но в любом случае собственники сами принимают решения по эксплуатации своего жилья. Таким образом, проведя голосование и набрав определенное число голосов, они могут внести изменения в порядок содержания и обслуживания своего имущества.
Д. Коноваленко (Prime Life Development (ЖК «1-й Нaгатинский»):
Отказываться от такой услуги вряд ли получится, потому что закрытая территория может входить в конструктив здания. Поэтому внимательно изучите проект до подписания ДДУ или договора-купли продажи. Если вам не подходит концепция ЖК, то лучше рассмотреть другой объект.
Novostroy: Можно ли сделать территорию закрытой уже после сдачи дома/после долгих лет эксплуатации по инициативе жильцов? Какие шаги для этого необходимо предпринять? Насколько это дорогостоящая процедура?
А. Жалнин («Гебель и партнеры»):
Огородить многоквартирный дом по периметру забором можно в любой момент, независимо от времени сдачи в эксплуатацию. Для этого нужно, чтобы прилегающий земельный участок был поставлен на кадастровый учет и относился к общедомовому имуществу.
Установка ограждения производится только по решению общего собрания собственников, принятого 2/3 голосов. Что, если собственник не голосовал, не согласен либо считает, что его права были нарушены? В таком случае он может оспорить одобренный его соседями регламент в течение 6 месяцев. Принятое в установленном порядке решение обязательно к исполнению всеми жильцами, независимо от их согласия.
Расходы по ограждению территории определяются собственниками самостоятельно. Следует учесть, что установка ограждений не должна приводить к ограничению пользования гражданами земель общего пользования, а также к ограничению допуска экстренных (скорая медицинская помощь, службы МЧС России, пожарная служба) и специализированных служб (аварийные бригады инженерных служб) на придомовую территорию.
Особое внимание следует уделить правилам пожарной безопасности. Ко всем эксплуатируемым зданиям должен быть обеспечен свободный проезд. Обычно для этого устанавливают шлагбаум, а отдельный пульт управления от него передают в пожарную охрану.
А. Шаров («Ривeрхаус»):
Согласно статье 36 Жилищного Кодекса РФ жильцы дома могут поставить забор вокруг дома и закрыть двор для доступа посторонних.
Но есть обязательное условие — вся территория, которую они хотят оградить, должна находиться в статусе отдельного земельного участка, также должны быть обозначены его границы. Информация об этом есть на Публичной кадастровой карте Росреестра. Если участок не имеет границ, необходимо зарегистрировать его в БТИ: сюда входит процедура межевания земли и постановка на кадастровый учет.
Второе условие — за ограждение территории должно проголосовать не менее 2/3 от числа собственников квартир и далее издан протокол. Если это требование соблюдено, можно переходить к третьему этапу — разработке проекта ограждения территории и получению технического заключения в муниципалитете. Собранные документы (протокол общего собрания, проект межевания, техническое заключение соответствия региональным нормативам) подаются в органы местного самоуправления, там будет принято решение.
Расходная часть зависит от количества этапов, которые предстоит пройти, стоимости проекта и самого забора. Но, в целом, это больше 10 тысяч рублей на каждого жителя дома.
Остались вопросы? Напишите их здесь. Эксперты подробно ответят на них в одном из следующих материалов. Следите за анонсами статей и новостей в телеграм-канале и получайте развернутые комментарии на волнующие вас темы!
Подготовлено по материалам © Источника
