Застройщики        31 марта 2018        0

Цены на квартиры в новостройках Москвы от застройщика: 100% гарантии или подвох?

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Москва постоянно растет, захватывая все новые территории. Кажется, количество нового жилья вскоре решит квартирный вопрос жителей столицы – ведь цены на новостройки в Москве от застройщика ниже, а качество строительство намного выше, чем в морально устаревшем старом фонде. Зачем же мириться с теснотой коридоров и маленькими кухнями, если можно купить дом своей мечты, сэкономив при этом пару миллионов? Однако москвичей по-настоящему пугают ветшающие бетонные громады недостроя и массовые выступления обманутых пайщиков и инвесторов – вместо долгожданных ключей они получили бесконечные суды и отчаялись, ожидая, когда восторжествует закон и справедливость. Чем рискуют покупатели, решившие сэкономить на приобретении квартиры в строящемся объекте?

Что такое новостройка и чем опасна такая покупка?

Именно отсутствие прав собственности и невозможность немедленного их оформления является основным подводным камнем такой покупки. Покупатель обязан внести полную сумму, но поскольку предметом сделки не может являться сама квартира, то платит он пока «за воздух» — за обещание продать ему метры в будущем.

Полезно! К новостройкам относится не только возводящиеся панельные стены или монолитная «этажерка» — здание может быть сдано в эксплуатацию и готово к проживанию. При этом статус «первичной» недвижимости сохранится у нее до момента получения свидетельства о правах собственности. Как только фирма оформляет права на себя, новехонькие квартиры лишаются статуса «первички», а цены на них немедленно взлетают.

Второй риск возникает при покупке только еще строящегося жилья. Чем больше времени пройдет до сдачи здания Госкомиссии, тем дешевле окажется стоимость квадратного метра. Каждый построенный этаж понемногу увеличивает цену, но даже после возведения крыши она по-прежнему окажется ниже аналогичного объекта на вторичном рынке. Риски на этапе строительства высоки – ведь стройка может быть остановлена или заморожена на неопределенный срок по многим причинам:

  1. Отсутствие необходимой документации. Сюда входит как проектная, так и разрешительная документация. Московское строительство регламентируется очень строго. При этом как у крупных, так и у мелких компаний все еще используется старый способ получать необходимые документы постфактум. Любая внеплановая проверка, обнаружив отсутствие хотя бы одной бумаги, будет вынуждена остановить работы и детально разобраться в причинах нарушения. В лучшем случае новоселье отложится, в худшем – объект заморозят на неопределенный срок.
  2. Проблемы с финансированием строительства. Неправильные коммерческие расчеты остаются головной болью, причем тяготы ложатся на плечи и кошелек покупателя. Как это происходит? Предприниматель может неправильно оценить будущую выгоду, заложив в расчеты дорогую стоимость продаваемых метров и высокий спрос. Если квартиры покупаются слишком медленно, денег на дальнейшее строительство может не хватить. Иногда в изначально правильные расчеты вмешиваются непредвиденные обстоятельства: экономический спад, стагнация, снижение покупательной способности у населения, рост ключевой ставки и дальнейшее удорожание ипотечных кредитов – все эти факторы могут помешать уложиться в срок.
  3. Обычное мошенничество, когда застройщик, продав по демпинговым ценам часть квартир, скрывается с полученными деньгами как от разгневанных дольщиков, так и от карающего правосудия. И если продажа квартир в Москве в новостройках от застройщика относительно защищена городскими властями от очевидно недобросовестных предпринимателей, то область до сих пор страдает от их незаконной деятельности.

Важно знать! Возможны махинации с договором аренды земли. Землю в столице нельзя выкупить, застройщик арендует ее у городских властей. Неправильно или неправомерно оформленный договор аренды земли – еще одно слабое звено новостроек. 

В некоторых случаях вместо аренды земель под жилую застройку может быть указано другое обоснование.

Читайте также:  Как правильно продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция

Преимущества новостроек

Мы перечислили основные риски, которые могут негативно повлиять на решение покупателей. Рассмотрим и приятные бонусы, которые предлагают московские застройщики.

  1. Цена. Учитывая общую дороговизну столичной недвижимости, покупка на этапе строительства позволяет сэкономить крупную сумму.
  2. Качество жилья. С началом строительного бума возрастает и конкуренция – сегодня клиентов переманивают друг у друга не только скидками, но и качеством самой постройки: дорогими строительными и отделочными материалами, современными проектами, комфортабельными планировками, и конечно, эстетической привлекательностью самих зданий.
  3. Широкий выбор. В отличие от старого фонда, новая недвижимость Москвы – это новостройки от застройщика, предлагающего альтернативу. Покупатель может выбрать тип квартиры – от крошечной экономичной студии до просторных апартаментов. Использование монолитного строительства дало возможность будущим жильцам самим выбирать и продумывать планировку. При этом строительный бум позволил наконец покупателю выбирать не только отдельный красивый дом, но и весь квартал – массовая застройка и полная реконструкция целых районов избавляет новоселов от необходимости созерцать неприглядные виды на промзоны или обветшавшее жилье из своих окон.

Можно отметить множество уникальных жилых сооружений, украсивших город при точечной застройке в центральных и дорогих округах и районах столицы.

Полезно! Типовое жилье за последнее десятилетие претерпело существенные изменения – теперь это уже не скучные бетонные коробки, а целые кварталы симпатичных высотных домов, с обязательной инфраструктурой.

Сравним цены

Мы несколько раз упомянули об экономии денег при обращении к застройщикам. Настало время перейти к детальному рассмотрению цифр.

Квартиры в новостройках Москвы от застройщика. Цены на март 2018 года:

  1. Однокомнатная: 6 935 221 руб.
  2. Двухкомнатная: 10 153 420 руб.
  3. Трехкомнатная: 17 007 232 руб.

Вторичное жилье:

  1. Однокомнатная: 6 102 938 руб.
  2. Двухкомнатная: 9 339 348 руб.
  3. Трехкомнатная: 15 435 714 руб.
Читайте также:  Рейтинг застройщиков СПб по надежности

Как видим, сухая статистика, включающая в себя и готовые элитные комплексы, оказалась не на стороне новостроек. Но объясняется это вовсе не непомерными аппетитами продавцов – цена столичной недвижимости складывается из стоимости квадратного метра. А сравнив эти показатели, мы увидим, что предлагаемые объекты превосходят старые квартиры по своим площадям. Что же показывают диаграммы по стоимости квадратного метра?

Рис.1 Недвижимость в Москве. Новостройки от застройщика, цены квадратного метра с разбивкой по классу жилья:Цена квадратного метра новостройки в Москве

Как видно на графике, стоимость квадратного метра остается в пределах 120 тыс. руб. как в эконом, так и в набирающем популярность комфорт-классе, возрастая только в Бизнес- сегменте, который принято относить к элитному жилью. При этом анализ обычной типовой застройки на вторичном рынке демонстрирует совсем другие цифры: самый дешевый и неблагоприятный в плане экологии юго-восточный округ стартует от отметки в 132 тыс. руб., средневзвешенная же цена квадратного метра составляет 150 тыс. руб.

Рис.2. Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья с разбивкой по округам:

Добавим еще немного конкретики, сравнив среднюю стоимость вторичного жилья и цены на квартиры в новостройках Москвы от застройщика по старым и новым удаленным районам.

Рис.3: Москва до и за МКАД:

Рейтинг районов МосквыСтоимость в новых районах оказалась значительно ниже, чем в старых домах на обжитых окраинах.

Важно знать! Графики и анализ московского рынка недвижимости показывают, что максимальная разница будет между стоимостью квадратного метра в первичном сегменте молодых районов и вторичных объектов окраин округов, расположенных внутри МКАД. При этом быстро растущая транспортная доступность московского «Замкадья» делает такую покупку вполне выгодной и привлекательной.

Как обезопасить себя при покупке новостройки

Можно ли купить квартиру в Москве от застройщика, цена на которую будет значительно ниже рыночной, и при этом не рисковать? Максимально дешевым окажется жилье, приобретаемое на нулевом этапе строительства, однако эта покупка остается на сегодняшний день и одной из самых опасных. Что можно сделать до принятия решения?

  1. Рассматривая заманчивое предложение, обращайте внимание, является ли выбранный объект единственным, или же возводится вторая очередь. Максимально рискуют первопроходцы – они не знают, насколько успешно застройщик справился с первой очередью, уложился ли он в срок, как идет заселение и оформление собственности. При наличии альтернативы, от приобретения первой очереди на нулевом этапе лучше отказаться.
  2. Тщательно изучите «досье» на выбранную компанию. Всемирная паутина позволяет с легкостью собрать его, не выходя из дома. Покупателя должны насторожить как громкие суды и разбирательства, имеющиеся за плечами фирмы, так и отсутствие информации о ней.
  3. Познакомьтесь с предыдущими объектами. Важным окажется информация о заказчиках проекта. Положительно характеризовать выбранную компанию будет сотрудничество с госсектором, участие и победы в муниципальных тендерах. Надежной является и компания, занятая в московском плане реконструкции – ведь за выполнением ее обязательств будут следить на самом высоком уровне.

Полезно! Наиболее интересным вариантом являются объекты в уже построенных домах – но здесь важно успеть попасть в промежуток между сдачей Госкомиссии и оформлением собственности – скидки и бонусы можно успеть получить только до прохождения Государственной регистрации прав.

В столице таких объектов довольно мало, поэтому они не всегда подходят для срочных сделок. Однако при наличии свободных денег и времени «поселиться» на ближайший год на городских порталах о жилом строительстве окажется не лишним.

Читайте также:  Как работает сервис «Всё продумано» от ФСК «Лидер»

Будьте внимательны, выбирая объекты без отделки. Стоимость ремонтных работ в столице очень высока, и может не только съесть полученную выгоду, но и сделать такое приобретение значительно дороже аналога на вторичном рынке. При покупке жилья эконом-класса отдавайте предпочтение вариантам, готовым к заселению – используемые сегодня отделочные материалы нельзя назвать роскошными, однако даже муниципальный ремонт позволит без проблем справить новоселье, отложив воплощение дизайнерских идей до лучших времен.

В заключение остается добавить, что ленивые горожане всегда остаются в зоне риска. Планируя покупку, не жалейте времени на тщательный мониторинг доступной информации.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 - Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Есть вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 Москва и Московская область

8 (812) 425-64-57 Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Реклама

Остались вопросы?

8 (800) 350-13-94 Федеральный

8 (499) 938-42-45 Москва и область

8 (812) 425-64-57 СПб и область

Телефоны бесплатной горячей линии юридической поддержки сайта